Bloomberg Línea — El mercado inmobiliario brasileño se encuentra en un momento en el que ofrece diferentes oportunidades de negocio. Así lo cree Roberto Perroni, el directivo que dirige el área inmobiliaria en el país para la gestora canadiense Brookfield: su plan incluye nuevas inversiones en activos que van desde almacenes logísticos y oficinas hasta promociones residenciales multifamiliares.
“Estamos en Brasil desde hace más de cien años y, aunque la política tiene sus altibajos, invertimos a largo plazo y pretendemos seguir invirtiendo en el país. Hoy el escenario es de buenas noticias, como la caída de las tasas de interés y del desempleo”, dijo Perroni, CEO de Brookfield Properties en Brasil, en una entrevista con Bloomberg Línea.
El área inmobiliaria que lidera Perroni cuenta actualmente con 26.000 millones de reales (US$5.300 millones) en activos bajo gestión y cerca de dos millones de metros cuadrados de superficie alquilable en operación y desarrollo en el país; el grupo canadiense tiene un total de 186.000 millones de reales (US$38.000) bajo gestión en Brasil, incluyendo otras áreas.
Una de las grandes apuestas de la división es el segmento multifamiliar, que incluye edificios residenciales en alquiler donde el propietario o administrador es responsable tanto de la gestión como del mantenimiento de los pisos.
“Podemos ofrecer estos productos en más de 20 ciudades. Es un mercado enorme”, afirmó Perroni, quien añadió que Brookfield prevé crecer tanto en el segmento medio como en el alto.
El directivo cuenta con unos 30 años de experiencia en puestos de liderazgo en grandes empresas del mercado inmobiliario. Antes de incorporarse a Brookfield en 2012, fue presidente de Cyrela Commercial Properties (CCP), ahora SYN Prop & Tech, responsable para Brasil de JER Partners y CEO de Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), además de haber trabajado durante una década en Birmann.
Brookfield Properties entró en el segmento multifamiliar en Brasil en diciembre de 2021, a través de una asociación con MRV (MRVE3). El mes pasado, Brookfield hizo su debut en multifamiliares de alta gama a través de una asociación con JFL Living.
“Los proyectos multifamiliares son un punto de inflexión importante en el mercado de gama media y alta. La demanda va creciendo mucho y los valores de los alquileres también están subiendo”, dijo el directivo.
La nueva apuesta de Brookfield en el segmento pasa por la adquisición de 77 pisos de alta gama que serán transformados en un proyecto multifamiliar en el Complejo Parque da Cidade, en el sur de São Paulo.
Las unidades están ubicadas en la torre JW Marriott, el mismo sitio donde Brookfield posee cuatro edificios corporativos, tres restaurantes y quioscos. Los pisos estarán amueblados y Brookfield y JFL invertirán 30 millones de reales (US$6,1 millones) en el acondicionamiento y decoración de las unidades y zonas comunes.
En opinión de Perroni, a las nuevas generaciones les importa menos la propiedad y más el uso. “Es una tendencia global que también se aplica a las viviendas”. La ventaja, según el directivo, es que el alquiler de pisos en esta modalidad ya incluye varios servicios como electricidad e Internet, por ejemplo.
Estimó que el segmento multifamiliar de alta gama está compuesto por una decena de players en Brasil, pero sólo MRV y Brookfield actúan en el segmento de renta media. Según él, este mercado – cuyos alquileres oscilan entre 1.500 reales (US$306,49) y 3.000 reales (US$613) mensuales – es el que presenta un mayor potencial de crecimiento.
En total, Brookfield tiene aproximadamente 7.000 unidades multifamiliares de renta media en su cartera, ubicadas en las ciudades de Contagem (estado de Minas Gerais), São Paulo, Campinas (estado de São Paulo), Lauro de Freitas (Estado de Bahia) y Porto Alegre (estado de Rio Grande do Sul). Los emprendimientos son construidos y operados por Luggo, propiedad de MRV.
“Las categorías de renta baja y media están funcionando muy bien en el segmento y deberían crecer más que el multifamiliar de gama alta. La demanda ha crecido mucho”, afirma.
Sin embargo, esto no significa que no haya retos. “La mayor dificultad del segmento es saber construir barato. Desde la pandemia, sigue siendo difícil encontrar parcelas bien situadas, lo que crea una disputa entre promotores”.
Oficinas: de guarderías a centros para mascotas
Perroni afirma que la ocupación en las oficinas gestionadas por Brookfield aún no ha vuelto, de media, a los niveles anteriores a la pandemia, aunque el trabajo presencial ha crecido significativamente. Los martes, miércoles y jueves, sin embargo, la ocupación ya es superior a los niveles anteriores a la pandemia.
“El mercado ha vuelto a moverse con mucha fuerza y algunas empresas ya no caben en sus oficinas”, afirma el ejecutivo.
Según Perroni, el perfil de la demanda corporativa ha cambiado desde la pandemia y hoy las empresas necesitan ofrecer opciones atractivas para conseguir que sus empleados trabajen en persona. “Estamos ayudando a nuestros inquilinos a que la gente vuelva a la oficina”, afirmó.
Citó como ejemplos de “atracciones” para los trabajadores nuevas instalaciones que van desde patios de comidas a guarderías. “Nuestra primera guardería tiene prácticamente lista de espera y ya hemos empezado a planificar otras”, dijo. El servicio está dirigido a niños de 0 a 5 años.
La empresa también ha empezado recientemente a ofrecer un servicio de hotel para mascotas. “En el centro para mascotas, los empleados pueden traer a sus perros una vez a la semana”, explica.
En medio de los altibajos del mercado inmobiliario, el ejecutivo señaló que Brookfield ha conseguido reducir la desocupación de oficinas incluso durante la pandemia. La tasa se sitúa actualmente en el 25%, influida por la reciente compra de activos de BR Properties y la entrega de dos nuevos edificios.
“Si no fuera por estos factores, tendríamos una ocupación del 99%. Deberíamos terminar el año con 80.000 metros cuadrados de nuevos contratos de arrendamiento”, afirmó Perroni.
Más inversiones en almacenes
El responsable del área inmobiliaria de Brookfield en Brasil afirmó que los almacenes logísticos siguen teniendo un comportamiento positivo, aunque no de la misma forma que en el momento álgido de la pandemia. Perroni recordó que, en aquella época, el fenómeno del crecimiento exponencial del comercio electrónico impulsó el segmento, con almacenes alquilados hasta un año y medio antes de la entrega.
“La demanda fue alta durante la pandemia, principalmente debido al comercio electrónico, pero la euforia ha pasado”, dijo. No obstante, afirmó que los almacenes logísticos siguen “con mucha demanda”.
Brookfield cuenta actualmente con siete parques logísticos con unos 910.000 metros cuadrados de superficie alquilable en funcionamiento y en desarrollo en los estados de São Paulo y Minas Gerais.
La estrategia de la empresa se centra en ubicaciones situadas en un radio de 30 a 35 kilómetros de São Paulo, donde la barrera de entrada es mayor.
Perroni dijo que Brookfield compró recientemente un terreno de un millón de metros cuadrados en Guarulhos, en la región metropolitana de São Paulo. “Nos estamos centrando en regiones con menos competencia en medio de la escasez de suelo. Vamos a invertir más en almacenes logísticos”, añadió.
El ejecutivo señaló que Brookfield también está desarrollando otro proyecto en el área logística del aeropuerto de Guarulhos, en el que los clientes tendrán acceso, por aire y tierra, a las aduanas dentro del almacén logístico de la empresa. “El año que viene, la carga que llegue por aire podrá salir en camión”.
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