Bloomberg — Un mercado de la vivienda estadounidense de los menos favorables en décadas está paralizando las ventas de propiedades residenciales y excluyendo a una generación que aspira a ser propietario de una casa.
Sin embargo, hay un grupo que no se ha visto perturbado por la crisis: los ricos.
En términos generales, ha sido una inquietante temporada clave de ventas en los EE.UU. En junio, las ventas de viviendas nuevas se contrajeron ligeramente, muy por debajo de las previsiones tras el descenso del 15% experimentado en mayo, al tiempo que las transacciones de viviendas de segunda mano disminuyeron por cuarto mes seguido.
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El único aspecto positivo del mercado ha sido el lujo: las residencias de más de US$1 millón fueron la única categoría de precios en la que subieron las ventas durante el mes de junio, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors).
No resulta difícil de comprender por qué. Con la tasa hipotecaria fija a 30 años en torno al 6,8% después de permanecer en torno al 3% desde finales de 2019 hasta comienzos de 2022, todo aquel que tenga que pedir prestado pagará un precio significativamente más elevado por la misma casa de lo que lo habría hecho hace tan solo un par de años.
Pero los consumidores con bolsillos profundos no tienen esa preocupación porque pueden usar el efectivo.
“No puedo recordar cuándo fue la última vez que oí a un comprador referirse a la financiación”, comenta Lisa Rooks Morris, agente inmobiliaria de lujo de Douglas Elliman en Sarasota, Florida. “Todos ellos vienen con dinero en efectivo”.
El resultado es un auge inmobiliario de alta gama que está llevando al mayor constructor de viviendas de lujo de Estados Unidos a nuevas alturas.
Toll Brothers Inc. (TOL) publicó pedidos más fuertes de lo esperado en su informe de ganancias del segundo trimestre fiscal en mayo y aumentó su guía de entregas para todo el año.
Las acciones de la compañía se cotizan cerca de un récord después de un aumento de aproximadamente el 160% desde principios de 2023, lo que las convierte en las sextas mayores ganadoras en el índice S&P Midcap 400 durante ese tiempo y convierte a la compañía en la segunda constructora estadounidense que cotiza en bolsa con mejor desempeño en los últimos seis meses.
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“Históricamente, las viviendas de mayor precio son las primeras en sufrir el impacto cuando suben las tasas de interés”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda. “Hoy no estamos viendo eso. El alto valor de las viviendas y el sólido mercado de valores han actuado como un amortiguador contra las tasas de interés para los estadounidenses más ricos”.
Según datos de Redfin, al final del primer trimestre, el 45% de los compradores de viviendas de lujo de Estados Unidos utilizaron todo el efectivo, la proporción más alta en al menos una década. Las carteras de acciones bien surtidas, las ventas de participaciones a largo plazo en propiedades inmobiliarias comerciales y la riqueza generacional recién heredada son fuentes populares de financiación.
En cambio, los compradores de nivel básico dependen de sus ahorros e ingresos personales, que no han seguido el ritmo de la inflación. Y para los prestatarios de ingresos más bajos, el problema va más allá del aumento de las tasas hipotecarias y se limita a conseguir la aprobación de un préstamo, ya que aumentan las morosidades en las tarjetas de crédito y los préstamos para automóviles.
“La bifurcación que estamos viendo en el mercado inmobiliario es emblemática de la bifurcación más amplia que estamos viendo en la economía”, dijo Ben Ayers, economista senior de Nationwide. Los valores de los activos en los EE.UU. están aumentando y “mientras que muchas personas están sacando provecho de eso, en el otro extremo del espectro, la gente simplemente está sobreviviendo”.
Los compradores adinerados están regresando a Black Diamond, una ciudad en auge durante la pandemia, a más de 30 millas (48,2 km) al sur de Seattle, Washington.
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En The Regency at Ten Trails, una comunidad para adultos activos de Toll Brothers en la antigua ciudad minera de carbón, los precios comienzan en US$600,000, pero los modelos más populares superan el US$1 millón y tienen alrededor de 2,000 pies² (186 m²). Más de la mitad de los compradores están pagando en efectivo, según Toll Brothers, y la agente de ventas Kristi Brewer dice que ha notado el aumento en la demanda en los últimos meses.
Al otro lado del país, en Florida, Morris vendió una casa de nueva construcción por US$7,75 millones a principios de este año, solo 72 horas después de ponerla a la venta. La diferencia entre ahora y el frenesí de la Covid-19, dijo, es un exceso de inventario de calidad.
“Ahora tienes tiempo para realmente contemplar, comprar y negociar”, dijo Morris, algo que muchos compradores no pudieron hacer durante las guerras de ofertas de la pandemia.
La necesidad de viviendas de menor costo no pasa inadvertida para el sector de la construcción de viviendas. El desafío es cómo hacerlo en un entorno en el que el costo de prácticamente todo lo que implica construir una casa es más alto que antes.
Por ejemplo, el segmento de adultos activos está creciendo rápidamente para David Weekley Homes, una de las constructoras privadas más grandes del país y con sede en Houston.
Pero la empresa está teniendo dificultades para producir viviendas que puedan venderse por menos de US$400.000 debido al aumento del costo del terreno, la mano de obra y los materiales, según el presidente Chris Weekley.
“Cada constructor está intentando hacer su propio esfuerzo para conseguir viviendas más asequibles”, dijo Weekley. “Pero el riesgo, mientras lo hacemos, es que la única forma de conseguir terrenos más baratos es ir más lejos. Y esa es una apuesta más arriesgada”.
Mientras tanto, el grupo de compradores potenciales con dinero en sus bolsillos es amplio: el 39% de las viviendas en EE.UU. no tenían una hipoteca en 2022.
“Los compradores de alto nivel están haciendo esto con efectivo”, dijo Wolf de Zonda.
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