Bloomberg — Los interminables ciclos de auge y caída han bloqueado el acceso de los argentinos a las hipotecas durante años. Ahora, los préstamos para vivienda están regresando con fuerza.
Se espera que los bancos coloquen unos US$3.000 millones de créditos hipotecarios en 2025, un aumento de aproximadamente 260% respecto al año anterior, según la consultora económica Empiria. Re/Max Holdings Inc. prevé que la demanda de viviendas se dispare tras la reintroducción de los préstamos.
El aumento se debe en parte a los esfuerzos del presidente Javier Milei por sanear la economía, lo que ha alimentado el optimismo tanto entre los argentinos como entre los operadores de Wall Street. La reducción de la inflación de tres dígitos y las subsiguientes reducciones en los costos de endeudamiento por parte de las autoridades monetarias han empujado a los bancos a volver a su rol tradicional como prestamistas para personas e industrias.
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Esa campaña está repercutiendo en los mercados, con las ventas de viviendas hipotecarias en la ciudad de Buenos Aires triplicándose aproximadamente en 2024 a unas 5.000 en comparación con el año anterior, según una asociación local de escribanos. Pero los argentinos están haciendo una apuesta arriesgada: los pagos mensuales de sus préstamos hipotecarios están en última instancia vinculados a los saltos en los precios al consumidor, cuya eliminación total ha resultado esquiva para muchos gobiernos argentinos.
Es otra historia de éxito que Milei y su equipo pueden señalar, incluso frente al aumento de la pobreza y un vergonzoso escándalo cripto que ha galvanizado a sus opositores políticos.
“Estaba resignado a alquilar por el resto de mi vida”, dijo Juan Pablo Rotger, un economista de 29 años. Ese fue el caso hasta abril, cuando él y su esposa, Josefina, se enteraron de que varios bancos estaban comenzando a ofrecer préstamos hipotecarios.
Después de meses de gestiones para obtener la documentación correcta y encontrar una propiedad que les gustara, la pareja aseguró un préstamo de US$156.000 del Banco Santander en octubre. Utilizaron esos fondos para financiar la compra de un apartamento de dos habitaciones y dos baños de US$200.000 en Acassuso, un suburbio de la provincia de Buenos Aires justo al norte de la capital.
El cambio de suerte de Rotger se debe a que la inflación se ha desacelerado considerablemente — de hasta 25% mensual a poco más de 2% — con los salarios reales poniéndose al día. Se espera que la economía crezca más de 4% este año después de contraerse durante los dos anteriores.
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Las autoridades monetarias también han reducido la tasa de interés de referencia al 29% desde el 133% cuando Milei asumió la presidencia. Esto ha forzado a los bancos a destetarse de mantener deuda gubernamental, como bonos del tesoro vinculados a la inflación y notas del banco central, para obtener dinero fácil para proteger sus reservas.
Así, en momentos como este, cuando los consumidores se sienten más confiados sobre la economía y los bancos se ven forzados a buscar en otra parte nuevas fuentes de ingresos, los argentinos parecen ansiosos por aprovechar el financiamiento cuando pueden.
Los préstamos al sector privado en general, que incluyen financiamiento para empresas, compradores de vivienda y compras de automóviles, aumentaron en ARS$22 billones (US$20.800 millones) en 2024 cuando se ajusta por inflación — el mayor salto en datos que se remontan a 1992, según estimaciones de ADEBA, la principal asociación bancaria argentina.
“Cuando aparecen oportunidades como esta en Argentina, la historia nos ha enseñado que también pueden desaparecer bastante rápido”, dijo Rotger.
La última vez que los prestamistas financiaron la compra de viviendas fue entre 2016 y 2018, bajo la administración pro-empresarial del ex presidente Mauricio Macri. Una fuerte venta de la moneda y un retorno a los controles de capital hacia el final de su mandato prácticamente terminaron con esa tendencia.
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Las ventas desde 2019 en adelante fueron casi exclusivamente en efectivo con compradores recurriendo a su “banco colchón local”, dijo Alejandro Bennazar, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Doblegados por décadas de crisis económicas que erosionaron la confianza en la política y las políticas públicas, los argentinos han dependido durante mucho tiempo de los bienes raíces como una inversión refugio con transacciones finalizadas en dólares estadounidenses y la mayoría de los compradores de vivienda pagando con fajos de billetes verdes.
Es uno de los pocos activos con “retornos positivos a largo plazo en el país”, según Santiago Magnin, propietario de la firma inmobiliaria local deinmobiliarios.com.
Pero con una importante devaluación del peso o un default soberano esperado cada pocos años, los consumidores y los bancos tradicionalmente han evitado jugar con deuda a largo plazo.
“Con ese tipo de volatilidad, las instituciones financieras y las personas no tienen el lujo del pensamiento a largo plazo que facilita el acceso a hipotecas a 30 años”, dijo Federico González Rouco, economista senior de Empiria.
Milei, por su parte, ha mantenido el peso sobrevaluado y aún tiene que desmantelar los controles cambiarios. Es un proceso que los inversores están observando de cerca.
Más de un tercio de los hogares en la ciudad de Buenos Aires son alquilados, según cifras del censo de 2022. Magnin estima que el 50% restante de los habitantes de la ciudad son propietarios, con muchas propiedades heredadas o regaladas.
Para expandir el alcance de los préstamos, los bancos están registrando hipotecas en unidades conocidas como UVAs, o unidades de valor adquisitivo. Pensándolo como un tipo de cambio (aunque es un índice), una UVA vale actualmente alrededor de 1.356 pesos. El valor es ajustado por el banco central diariamente para tener en cuenta la inflación, cubriéndose contra un peso históricamente volátil.
Para trabajar la mecánica, los oficiales bancarios emiten los préstamos en UVAs y luego cobran la tasa de interés relevante — entre 3,5% y 8,5%, que depende parcialmente de cuántos fondos tienen las instituciones disponibles para prestar. Luego, convierten esa cantidad de vuelta a pesos basados en la UVA de ese día.
Con todo el entusiasmo alrededor del resurgimiento del mercado hipotecario, puede haber un techo. Los bancos solo prestan dinero a quienes pueden demostrar ingresos de empleo formal. En un país donde casi la mitad de la fuerza laboral trabaja informalmente, hay un límite en cuántas personas pueden acceder al crédito.
Los riesgos son si los bancos pueden mantener bajos costos de endeudamiento y si el gobierno puede continuar su estrategia de mitigar grandes saltos en los precios al consumidor. Si las cosas van en la dirección equivocada, eso podría empujar la inflación y las tasas de interés al alza y potencialmente hacer que los pagos mensuales sean inasequibles.
Pero compradores de vivienda como Augusto Rocca son optimistas de que Milei logrará el trabajo ya que ayudaría a mantener sus pagos mensuales de alrededor de 756.000 pesos — 78% de los cuales es solo interés adeudado — asequibles y que valgan la pena.
Rocca trabaja en marketing digital y compró un apartamento de 70 metros cuadrados en el barrio Colegiales de la ciudad por US$143.500. Él, como Rotger, es optimista sobre el manejo de la economía por parte de Milei.
“Estos préstamos no habrían existido si el gobierno no hubiera logrado bajar la inflación”, dijo el hombre de 42 años.
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