Buenos Aires — Edgardo Defortuna, argentino de origen y fundador de Fortune International Group, firma de real estate de lujo con sede en Florida y aproximadamente 35 proyectos en su historial desde 1983, ve con optimismo el futuro inmobiliario de Argentina gracias a la apertura promercado de Javier Milei, pero advierte que todavía faltan reformas estructurales para atraer inversiones de magnitud.
“Definitivamente hay [en Argentina] una posibilidad de hacer cosas similares con las amenidades y el estilo de vida que creamos en Miami”, dice Edgardo Defortuna. Sin embargo, el empresario, quien estuvo en Buenos Aires esta semana, sostiene que “todavía tiene que haber algunas modificaciones tanto en la parte laboral como en la parte estructural misma de cómo se transacciona y la parte impositiva” para que desarrolladores de su nivel se animen a venir desde el extranjero.
VER MÁS: ¿Boom de real estate en Argentina? Inversores ven oportunidades e impulsan el crecimiento
Su diagnóstico llega en un momento complejo para el sector: el costo de construcción por metro cuadrado en Buenos Aires alcanzó los US$1.396 en junio según la Asociación Pymes de la Construcción Provincia de Buenos Aires (Apymeco), y aunque el despacho de cemento mejoró 12% interanual, la actividad del sector sigue sin recuperar niveles previos al 2024. Pero para Defortuna, el problema no son los costos de los insumos ni el tipo de cambio, sino la falta de claridad regulatoria y la presión impositiva.
La compañía, que actualmente lleva las ventas de más de 30 desarrollos incluyendo el mega proyecto de Cipriani en Punta del Este, observa que los precios de las propiedades en Argentina “están muy atractivos” y que la vida en el país “es muy linda”. Pero Defortuna advierte que cualquier proyecto inmobiliario de magnitud lleva entre cuatro y seis años desde su concepción hasta el desarrollo, y el inversor internacional necesita ver estabilidad a largo plazo.
VER MÁS: Bajos costos y estabilidad en sector de construcción impulsan los mercados latinoamericanos
Sobre la gestión de Milei hasta la fecha, Defortuna se muestra cautelosamente optimista: “Está haciendo las cosas muy bien” en el balance fiscal y la reducción del gasto público, aunque advierte sobre el desafío de “poder decirle [a la gente de menos recursos] sigan esperando que las cosas buenas van a venir”.
El desarrollador espera que el presidente tenga “el tiempo y la pista para lograr lo que estaba proponiéndose”, pero insiste en que sin reformas estructurales profundas, los grandes proyectos inmobiliarios seguirán mirando a Argentina desde afuera.
Cuando a Latinoamérica le va bien, a Miami le va mejor
Para Defortuna, “cuando a Latinoamérica le va bien, a Miami le va mejor, y cuando a Latinoamérica le va mal a Miami le va bien”. El ejecutivo dice que ve clientes de países de la región con economías solidas invirtiendo en la ciudad norteamericana y otros diversificando por preocupaciones políticas o de seguridad.
En los últimos años, Miami ha vivido un boom sin precedentes impulsado por la migración interna desde ciudades como Nueva York y Chicago durante la pandemia, pero también por la llegada de gigantes financieros como Citadel. “Más de 30 de sus ejecutivos que viven ya en Miami ganan más de US$30 millones por año”, revela el desarrollador, explicando cómo esto empuja los precios hacia arriba y demanda productos con más lujo y amenidades.
Los costos de construcción se multiplicaron: “Antes lo que se podía ser por X hoy es 1,5”, dice Defortuna, quien también señala el impacto de la industria cripto y las nuevas tecnologías en la creación de riqueza rápida que influye en el mercado de lujo de Miami.
Brasileños y mexicanos lideran compras en el proyecto Cipriani de Punta del Este
Fortune International Group está comercializando el nuevo desarrollo de Cipriani en Punta del Este, un proyecto de US$600 millones donde el antiguo hotel San Rafael se transformará en un complejo de lujo con tres torres, incluida la que será la segunda más alta de Centro y Sudamérica. “De la primera torre ya vendimos más de un 50%”, revela Defortuna, confirmando el éxito de un proyecto que ya colocó un penthouse de US$17,1 millones a un comprador europeo, según reveló Giuseppe Cipriani a Bloomberg Línea en enero.
VER MÁS: Cipriani vendió penthouse de US$17 millones en complejo de lujo de Punta del Este: avanzan obras
Los argentinos representan aproximadamente el 25% de los compradores, un cambio significativo en la composición tradicional del balneario uruguayo, mientras brasileños y mexicanos lideran las compras. El atractivo principal es el precio: menos de US$10.000 el metro cuadrado para un producto de calidad Cipriani con unidades que van desde 203 hasta 810 metros cuadrados, algo “inaccesible en ningún lugar de Estados Unidos y en Europa”, según Defortuna.
“Va a ser un antes y un después de Punta del Este cuando esto esté construido”, pronostica el ejecutivo de Fortune, quien recuerda cuando el San Rafael era “el lugar para ir y ver y ser visto” y anticipa que el nuevo complejo —que incluirá el primer casino operado por Cipriani en sus 93 años de historia— multiplicará ese efecto en gran escala.
La primera etapa con el casino y club de playa culminará a finales de 2025, mientras que el primer hotel de 64 suites abrirá en 2026.
Paraguay: un imán de inversiones de real estate
La entrada de Fortune International Group a Paraguay hace cinco años respondió a factores muy específicos que Argentina aún no puede ofrecer. “La solidez y estructura tanto impositiva como financiera del mercado de Paraguay era atractiva en términos comparativos del resto de la región”, explica Defortuna sobre su proyecto ya terminado en Asunción, desarrollado en asociación con la constructora local Jiménez Gaona y Lima.
Defortuna dice que encontró en Paraguay “un impuesto extremadamente claro, la importación y exportación de divisas totalmente simple y potencialmente un vacío en el mercado de productos de lujo”.
Para el empresario, Paraguay ofrece un ambiente predecible donde “la permisología es lo que es y así se hace, no hay que ir a través de canales más difíciles”, dice Defortuna. Para el desarrollador, más allá de los costos —que reconoce han aumentado globalmente— el problema argentino es estructural: “Normalmente entrar siempre es fácil, después salir es el problema en nuestro país [Argentina] lamentablemente, porque las condiciones cambian, los gobiernos cambian”.
El rugby en Miami: un desafío mayor que el fútbol de Messi
Mientras el Inter Miami de Messi pone a la ciudad en el mapa global, el proyecto de rugby donde Defortuna es socio junto a Marcos Galperin enfrenta sus desafíos. “Lamentablemente no” va bien, admite el empresario sobre los Miami Sharks, explicando que “tanto la liga como el fan normal, el aficionado, es muy puntual y es difícil generar entusiasmo”.
“En Miami el público es muy exitista y en equipo nuevo es difícil ganar siempre”, analiza Defortuna, quien contrasta esto con el fenómeno Messi. El impacto del astro argentino va más allá del deporte: “Que ellos hayan elegido Miami para traer a sus familias, no solo para hacer deporte, para trabajar, sino para crear esas familias, para establecerse ahí es muy importante”, dice, y asegura con total convicción que Messi se quedará en Miami cuando se retire.
