Buenos Aires — Los inquilinos y propietarios en Argentina siguen navegando en un escenario inédito en febrero de 2025, conviviendo simultáneamente con tres modalidades distintas de contratos de alquiler, resultado de las modificaciones normativas implementadas entre 2020 y 2023.
La última alteración llegó en diciembre pasado cuando el presidente Javier Milei derogó mediante decreto la ley que regulaba los alquileres desde mediados de 2020, permitiendo que las partes acuerden las duraciones de contrato y frecuencias de actualización que prefieran.
Calculadora de Inflación Acumulada
Sin embargo, los contratos firmados bajo la ley derogada mantienen su validez hasta su vencimiento, con ajustes semestrales basados en el Coeficiente Casa Propia o anuales según el ICL, según corresponda.
Para los nuevos inquilinos, las condiciones de alquiler quedan sujetas a lo que acuerden libremente con los propietarios tras la eliminación del marco regulatorio en diciembre.
VER MÁS: Alquileres en Buenos Aires: cómo se encuentra el sector tras la derogación de la ley
¿Por qué existen tres sistemas diferentes?
La complejidad actual tiene su origen en una secuencia de cambios regulatorios:
- La ley de alquileres de 2020: Fijaba contratos de tres años con actualización anual.
- La reforma de octubre 2023: Introdujo ajustes semestrales. Esta periodicidad de actualización aplica únicamente a contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023.
- El decreto de Milei en diciembre 2023: Liberó totalmente el mercado.
VER MÁS: Sueldo empleadas domésticas diciembre y enero 2025: cuánto cobro por hora y aguinaldo
Sistema 1: Contratos vigentes de la Ley de Alquileres 2020 - Aumentos del 174%
Para contratos que cumplan un año en febrero, el aumento será del 174,42%, reflejando la inflación acumulada. Representa el mayor impacto en términos de ajuste por su periodicidad anual.
- Un alquiler que costaba $180.000 aumentó a $493.956 mensuales.
- Para una vivienda que se alquilaba en $220.000, el nuevo valor alcanzará $603.724,.
- En el caso de departamentos más amplios que hoy cuestan $350.000, el monto se elevará a $960.470.
La suba notable responde a que los acuerdos vigentes aplican el ajuste inflacionario anual en una única actualización, a diferencia de los contratos celebrados en el último trimestre de 2023 que contemplaban revisiones más frecuentes.
VER MÁS: Inflación en Argentina: consultoras anticipan de cuánto fue en diciembre y qué pasará en enero
Sistema 2: Alquileres tras la reforma a la Ley de Alquileres de octubre, 2023
La reforma de octubre 2023 introdujo actualizaciones cada seis meses para suavizar el impacto de los aumentos en medio de una inflación galopante: cerró el 2023 arriba del 210%. Los contratos bajo este régimen utilizan el Coeficiente Casa Propia.
Este sistema de actualización no se aplicará en el mes de febrero, debido a su periodicidad.
Sistema 3: El nuevo mundo de la libertad contractual
Los contratos más recientes, firmados después de diciembre 2023, operan bajo reglas completamente flexibles. Las partes pueden elegir:
- La moneda del contrato (pesos,dólares, euros o bitcoin: la que deseen las partes).
- El índice para calcular los aumentos.
- La frecuencia de actualización.
- La duración total del contrato.
¿Cómo calcular los aumentos según cada sistema?
Para facilitar estos cálculos, existen herramientas en línea como Arquiler.com. El proceso varía según el sistema aplicable al contrato:
Para contratos del Sistema 1 (Ley 2020):
- Se debe identificar el valor del ICL actual.
- Dividirlo por el ICL del año anterior.
- Multiplicar el resultado por el alquiler vigente.
Para contratos del Sistema 2 (Reforma 2023):
- Se utiliza el Coeficiente Casa Propia.
- Los ajustes son cada seis meses.
- El aumento es más moderado pero más frecuente.
Para contratos del Sistema 3 (Post DNU). Se debe revisar qué establece el contrato sobre:
- Índice de actualización elegido
- Frecuencia de los ajustes
- Moneda de referencia
Los precios actuales en Buenos Aires
Los precios de alquiler en Buenos Aires alcanzan nuevos máximos, con un departamento de dos ambientes cotizando en $550.450 mensuales en promedio, según el último informe de Zonaprop.
Puerto Madero lidera como el barrio más costoso, con alquileres que promedian $941.093 por mes, seguido por Núñez ($613.414) y Palermo ($610.098). En contraste, Lugano emerge como la opción más accesible, con valores de $395.326 mensuales.
En el Gran Buenos Aires, la brecha de precios es significativa. La zona norte registra valores de $523.230 mensuales para unidades de dos ambientes, mientras que en el oeste-sur los precios caen a $408.790.
- Monoambiente: $465.091
- Dos ambientes: $550.450
- Tres ambientes: $740.874
Los barrios más económicos para alquilar en CABA son: Lugano: $395.326; Floresta: $474.456 Vélez Sarsfield: $485.671
Herramienta práctica: Calculadora online
Bloomberg Línea verificó el funcionamiento de la herramienta gratuita Arquiler.com, que automatiza el cálculo de actualizaciones. Los usuarios deben:
- Ingresar el monto inicial del alquiler
- Colocar fecha de inicio del contrato
- Definir período de actualización
- Seleccionar índice aplicable
La plataforma aplica automáticamente la fórmula oficial y muestra tanto el nuevo monto como el porcentaje de aumento correspondiente.
El futuro del mercado
Esta compleja situación de tres sistemas simultáneos continuará hasta octubre de 2026, cuando venzan los últimos contratos de la ley de 2020. El mercado inmobiliario argentino transita hacia un esquema más libre pero también más complejo, que exige mayor atención a las condiciones específicas de cada contrato.
La liberalización promete mayor flexibilidad, pero también requiere un conocimiento más profundo de las diferentes opciones y herramientas disponibles para calcular los ajustes de manera precisa. Los especialistas recomiendan mantener un registro detallado de las fechas y condiciones de actualización para evitar conflictos futuros.
