Buenos Aires — El mercado inmobiliario argentino se prepara para un 2026 que podría consolidar el proceso de crecimiento que se inició con el regreso de los créditos hipotecarios UVA. Tras un año de reactivación para el real estate, la oferta de créditos hipotecarios por parte de bancos se pausó durante el proceso electoral. Pero ahora las perspectivas vuelven a ser positivas de la mano de la expectativa de una mayor estabilización económica.
El consenso entre especialistas es que la tendencia general es favorable, aunque condicionada por la estabilidad macro y la capacidad del sistema financiero de expandir el fondeo disponible. Las tasas actuales todavía lucen elevadas en relación con estándares internacionales, pero se ubican en niveles más previsibles y comienzan a mostrar un sendero descendente gradual.
Si eso se confirma, 2026 podría marcar un punto de inflexión: el regreso del crédito como motor estructural del mercado, y no solo como fenómeno transitorio.
Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, consideró: “Las subas de tasas de los últimos meses no lograron que la demanda baje. Se siguen solicitando créditos, sobre todo en la banca oficial, que mantuvo tasas más bajas en general.”
“Normalización”, el punto de partida
Federico Akerman, director de Terres, plataforma argentina especializada exclusivamente en la intermediación de terrenos para desarrollo inmobiliario, analizó: “Las tasas hipotecarias actuales muestran una búsqueda de normalización que hacía mucho no veíamos. No son bajas en comparación internacional, pero empiezan a alinearse con los ingresos y con los valores del metro cuadrado”.
“En un sector donde las decisiones se toman a varios años, que las tasas dejen de funcionar como un factor de riesgo permanente ya es un dato relevante en sí mismo”, explicó.
Sin embargo, Akerman advierte que el verdadero desafío es más profundo: “En Argentina, el crédito hipotecario nunca fue un componente estable del mercado. Los momentos de expansión fueron muy puntuales”.
“Históricamente, quienes compraron lo hicieron con capital propio; son esos compradores los que primero se verán beneficiados si el crédito vuelve a funcionar. Pero el verdadero salto llegará cuando personas con ingresos regulares puedan proyectar su primera vivienda financiada. Ahí es donde el crédito puede empezar a cumplir su función expansiva y transformar un mercado que, hasta ahora, operó casi sin financiamiento”, argumentó.
Cómo se encuentran las tasas y qué esperar
Desde uno de los principales bancos que operan en el país indicaron a Bloomberg Línea que el mercado hipotecario volvió a moverse, aunque todavía con cautela. Aseguraron que reciben más consultas, pero aclararon que se mantiene el número de operaciones desde hace dos meses.
Sobre las tasas, anticiparon que la baja es más probable en el mediano plazo que en el corto, de mantenerse el clima optimista.
El economista Federico González Rouco afirmó que “lo que venía ocurriendo en el último año en el mercado de crédito hipotecario es que la gran mayoría de los bancos habían empezado a subir las tasas por liquidez, problemas para poder afrontar la demanda y la necesidad de empezar a hacer que sus tasas sean coherentes con los valores que se venían pagando en el mercado de activos indexados a la inflación”.
“Tras las elecciones, se descomprimen las tasas, bajó el riesgo país y empezó a haber un poco más de certidumbre. Ahora empieza la reacción a eso también. Las tasas deberían bajar. Quedaron muy altas en el largo plazo, pero también lo que vimos es que un banco en particular bajó la tasa, aunque en paralelo puso requisitos muy exigentes en términos de ingreso y de inversión”, manifestó.
“Otro banco que tuvo novedades fue el Banco Nación, que subió la tasa del 4,5 al 6%, que es una señal de sostenibilidad del producto en el mediano plazo. La tasa que venía teniendo del 4,5% anual era muy baja, era similar a la de Chile, por ejemplo, en créditos hipotecarios similares. Cuando Argentina en realidad tiene una situación macroeconómica muy diferente”, dijo.
Así, calculó: “Creo que la tasa de largo plazo de Argentina, al menos por un tiempo, está más cerca del 7% u 8% que del 4%, pero muy por debajo del 12 o 15%. En el mediano plazo lo que vamos a ver es que las tasas deberían ir hacia esos niveles, siempre y cuando se consoliden estos actuales niveles como en el contexto financiero, con menor riesgo país y estabilidad. Hasta que eso esté garantizado, posiblemente vamos a ver la actividad de las tasas también y que no todas bajan al mismo ritmo”.
Por su parte, Akerman subrayó: “Hay margen para que sigan bajando, pero depende de que la macro se estabilice: riesgo país, expectativas de inflación, costo de fondeo bancario”.
A su vez, expresó: “El hecho de que necesitemos una unidad indexada ya muestra que estamos lejos de un entorno normal. En otros países no hace falta estructurar préstamos en una moneda intermedia”.
“En buena parte de Latinoamérica, no todas las propiedades se compran con crédito, pero sí es habitual que el crédito sea una opción evaluada en casi todas las transacciones. Ese es el punto al que deberíamos aspirar: no a que la mayoría compre financiado, sino a que el financiamiento sea una alternativa real y disponible para un porcentaje significativo del mercado”, afirmó.
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En ese sentido, remarcó: “Empiezan a aparecer señales interesantes. Por ejemplo, el reciente financiamiento a un proyecto de pozo de IRSA, que combina crédito a desarrolladores, a compradores en obra y a compradores finales. Todo esto anticipa un mercado que, con estabilidad, podría volver a expandirse sustentado en el crédito.
Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, coincide en que la tendencia de mediano plazo será a la baja, aunque advierte que todavía falta: “Las tasas están altas. Subieron las del Banco Nación del 4,5% al 6%. Algunos bancos privados ya empezaron a bajar, pero siguen elevadas”.
Segú su punto de vista, la trayectoria futura está marcada por dos factores: liquidez y expectativas. “A medida que haya más liquidez en el mercado, las tasas van a empezar a bajar y probablemente converjan con las de la banca pública”, evaluó.
Créditos UVA y securitización
Sebastián Orlandi, CEO de Flamma, firma que se especializa en desarrollos inmobiliarios residenciales premium, puntualizó que en el país predominan los créditos UVA para vivienda: “Hoy en Argentina se paga entre UVA +6% y UVA +13%, según el banco y las condiciones. Hay que entender cómo funciona en el resto de los países para saber si estamos conceptualmente caros o baratos. En Chile y Uruguay es factible que sea más baja, en Brasil, un poco más cara”.
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“A nivel tasa, no la veo mal. Es una tasa muy buena para adquirir tu propiedad”, opinó y ejemplificó que en Chile y Uruguay están entre 4% y 5%, en Brasil cerca del 10%, en Perú entre 6% y 9%. Estamos dentro del promedio regional".
Para Orlandi, la clave no está en la tasa actual, sino en la estructura financiera que Argentina aún no desarrolló: “Pueden bajar, siempre y cuando los bancos tengan liquidez para prestar a 20 o 30 años".
“Lo ideal sería mayor capital y liquidez para insertar en el mercado, que la inflación siga bajando, eso va a ayudar a que más gente ponga su dinero a trabajar”, subrayó.
El ejecutivo resaltó: “Hay negocios financieros que todavía no están en Argentina, como el de vender la deuda hipotecaria, securitizar, se dice en el mercado, lo cual significa que los bancos generan grandes porciones de hipotecas y las venden al mercado. Eso es ideal para que más gente común compre esa parte y el banco vuelve a tener capital para prestar”.
Buenas perspectivas para 2026
Sobre 2026, la perspectiva de Tapiola es optimista: “Las perspectivas generales son buenas por el crédito hipotecario y porque esperamos que suban los precios. Habrá más rentabilidad y más proyectos. La demanda va a subir porque subirán los sueldos y eso permitirá que más gente acceda a la vivienda”.
Gómez Picasso coincidió: “El año termina con números únicos. La demanda actuó muy bien durante todo 2025 y las perspectivas para 2026 parecen ser muy buenas. Están dadas todas las condiciones”.
“Una clara señal fue el récord de escrituras en la provincia de Buenos Aires el mes pasado, cuando fue el mejor octubre desde que se lleva la serie en el 2.000, con más de 15.000 compraventas”, destacó.
En diálogo con Bloomberg Línea, estimó: “Creo que la baja de tasas va a ser paulatina, pero va a seguir”.
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