Buenos Aires — El boom de créditos hipotecarios que se viene observando en la Argentina podría interrumpirse aun cuando la inflación continúa en descenso y la demanda de hogares permanece insatisfecha. Para bancos, empieza a hacerse cada vez más evidente la necesidad de encontrar mecanismos para obtener financiamiento de largo plazo, para lo que consideran a la securitización de sus carteras como la alternativa más conveniente. Pero esa posibilidad está todavía lejos de materializarse.
Desde el regreso de los créditos UVA, el stock de préstamos hipotecarios se disparó casi un 600% en poco más de un año. De permanecer estancado en la zona de ARS$590.000 millones promedio entre enero y principios de junio de 2024 pasó a superar la barrera de ARS$4 billones a mediados de este mes. Y desde diciembre pasado el número de créditos hipotecarios UVA para la vivienda registra un ritmo de desembolsos comparable al de mediados del 2018.
Según destacó el gobierno de Javier Milei esta semana, en los primeros seis meses de 2025, el Registro de la Propiedad Inmueble registró un 29% más de hipotecas que durante todo el 2024. La cifra representa el número más alto de operaciones hipotecarias registradas en los últimos seis años, con más de 7.700 hipotecas otorgadas. El récord, argumentó el vocero presidencial, Manuel Adorni, es el resultado de una economía con menos inflación, menos impuestos y mayor acceso al crédito.
Dadas las mejores macroeconómicas y las necesidades de vivienda de las familias es de esperar que la demanda por créditos hipotecarios se sostenga en los próximos años. Pero sin un mercado que permita securitizar esos créditos, la oferta podría interrumpirse.
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Securitización: desafíos y oportunidades
“Si los bancos no pueden encontrar en el corto plazo los mecanismos que les permitan continuar financiando el otorgamiento de préstamos hipotecarios, será imposible sostener el flujo de créditos como los observados en los últimos meses”, advirtió un reciente informe elaborado por el economista Ramiro Moya para las principales asociaciones bancarias del país. El trabajo que elaboró Moya para ABA, Adeba y Abappra refleja una posición en favor de la securitización de hipotecas como alternativa viable, al tiempo que repasa sus beneficios para bancos e inversores.
Entre los desafíos que enfrentan los créditos hipotecarios, el estudio señala que “no existe en la actualidad una demanda (ni un mercado) por títulos de hipotecas securitizadas”, por lo que agrega que si bien las entidades financieras “están muy bien posicionadas para que el crédito pueda continuar creciendo”, esto solo ocurrirá “por un tiempo acotado”.
Es que según señala el trabajo, dado el descalce de plazos “resulta imposible liberarse en las actuales condiciones, aun cuando el crecimiento de depósitos siga aumentando a buen ritmo”. Por ello, presenta la necesidad de que surja “una alternativa virtuosa de financiamiento de largo plazo que no frene la oferta de crédito para la vivienda”.
Para Moya, la securitización de hipotecas podría requerir, en una primera etapa, la participación de dos actores clave de propiedad pública que, sin comprometer recursos presupuestarios y en beneficio propio, estén dispuestos a invertir en títulos de hipotecas securitizadas. El primer actor sería el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS, “que con una cartera de US$ 64.800 millones puede invertir en forma gradual mientras rebalancea y reasigna sus tenencias”. El segundo actor sería el banco BICE, que juntos “podrían crear un mercado fluido y líquido de estos títulos”.
“Esto alentaría a otros inversores institucionales como los FCI y las compañías de seguro a participar voluntariamente en la tenencia de estos títulos”, anticipó. Y si esta primera etapa resulta exitosa, añadió, “es de esperar que, en una segunda etapa aparezca una base inversora del sector privado más amplia e incluso puedan participar inversores del exterior”.
Por todo ello, el estudio concluye que “la securitización de hipotecas financiada con la emisión de distintos tramos podría representar fondos para préstamos a la vivienda por US$ 25.000 millones, 4% del PBI”. “Si se tiene en cuenta que un préstamo promedio podría estar en US$ 80.000, esto implica financiar la compra de 315.000 viviendas”, detalló.
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El visto bueno de bancos a la posibilidad de que se avance en el desarrollo de la securitización de hipotecas ya venía quedando manifiesto incluso antes de la publicación de ese informe. En una entrevista con Bloomberg Línea en diciembre de 2024, el CEO del Banco Galicia, Fabián Kon, ya había señalado que Argentina debe desarrollar un mercado de securitización de hipotecas.
Meses más tarde, al cierre de junio, el ejecutivo del mayor banco privado de la Argentina, reiteró su intención durante un evento conjunto organizado por el Galicia y el Instituto Internacional de Finanzas (IIF) en Buenos Aires.
Al término de su visita a la capital argentina, los analistas del IIF escribieron en un informe que aunque la penetración de las hipotecas sigue estando muy por debajo de la de otros países de la región, el mercado crediticio a largo plazo está comenzando a reactivarse. Y resaltaron: “Varios banqueros hicieron hincapié en la necesidad de desarrollar un mercado de securitización para ampliar la financiación de la vivienda y ayudar a cerrar la brecha inmobiliaria de Argentina”.
El vocero de otra de las entidades líderes que operan en el país, que pidió reserva por tratarse de un producto que no está disponible, marcó que hay muchos mecanismos que se tienen que desarrollar para que los bancos puedan seguir ampliando su capacidad prestable. Uno de ellos, dijo, es la securitización, lo que les permitiría a descargar sus carteras de préstamos en una compañía de seguros, o un fondo de inversión.
En esa línea, un consultor que se especializa en mercado inmobiliario en Argentina, que pidió reserva por tratarse de conversaciones privadas, reconoció a Bloomberg Línea que si bien los principales bancos del país tienen en el horizonte la intención de avanzar con la securitización de los créditos, ninguna de las entidades está dando aún los pasos necesarios para llegar a eso.
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Securitización de hipotecas: qué falta para que puedan desarrollarse
Consultado al respecto, el economista Federico González Rouco, autor de ‘El sueño de la casa propia’ y ‘Dueños o inquilinos’, explicó en primer lugar que hoy los bancos están llegando a un techo en cantidad de créditos que pueden prestar.
“Todos los bancos están con el mismo problema, porque por diseño de la política monetaria el Gobierno está limitando la liquidez, que no haya pesos”.
Consultado respecto de los motivos por los que se demora el desarrollo de las securitizaciones de hipotecas, el economista de Empiria advirtió que para que eso ocurra deberían flexibilizarse algunas “cuestiones regulatorias” y, en especial, “que haya libertad de flujo de capitales”.
Mientras eso ocurre tanto, González Rouco indicó que “lo que están haciendo todos los bancos al subir la tasa, en parte es para hacerle lugar a un inversor institucional, para un inversor securitizador”. Es que según explicó, “si la tasa está muy baja, no da lugar a cubrir los datos del banco más la securitización”.
“Una tasa lo suficientemente alta permite que al que viene a comprar la cartera le rinda esa tasa de interés y al mismo tiempo el banco pueda ponerle un mark-up para llevarse algo de renta y encima pagar sus gastos”, expresó al respecto.
“La mirada optimista sería que estamos en la transición hasta que haya margen para securitizar. Los bancos ahora están haciendo todo este proceso de suba de tasas, en parte para frenar demanda actual porque no tienen liquidez y en parte para empezar a hacer lugar para la securitización”.
