Bloomberg Línea — Eduardo Roga y su familia han visitado varias casas en Santiago de Chile con la intención de adquirir una vivienda que la puedan pagar en 30 años, antes de que se jubilen él y su esposa Gloria Palma. Las comunas de su preferencia son: La Reina, Ñuñoa o Peñalolén, ubicadas en el sector sur oriente de la capital, de estrato social medio y medio alto.
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Eduardo, quien es ingeniero electricista y asegura recibir un salario mensual competitivo, está convencido que los 150 millones de pesos (US$157.500) que le prestaría un banco, solo le permitirían vivir en comunas con poca calidad de vida o acceder a casas deterioradas que necesitan una remodelación.
“Por ese valor fuimos a ver una casa en Villa la Reina (sur oriente de Santiago), no contaba con estacionamiento ni antejardín. El techo tenía unos 60 años, era de asbesto y ese material está prohibido hace décadas en Chile. Visitamos otra casa en Ñuñoa pero era muy pequeña, con un patio de cuatro metros y muy deteriorada”, comenta.
Sin ser economista cree que el problema para comprar una vivienda en Santiago radica en que los ingresos de las personas no han mejorado y el empleo está detenido, con una tasa de desempleo del 8,1%, en el trimestre octubre a diciembre de 2024, según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), versus las altas tasas de interés que fijan los bancos para entregar un crédito hipotecario. Las tasas varían de acuerdo a la entidad bancaria, pero el promedio actual es de 4,4%, que se modifica de acuerdo a la inflación, medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
“Mientras no hayan las condiciones óptimas, nos toca seguir arrendando, manteniendo un ahorro constante para tener una buena rentabilidad. Hay también una opción muy fuerte de salir de Santiago porque hoy en día el teletrabajo te lo permite”.
En eso coincide Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, quien explicó a Bloomberg Línea que la crisis del sector inmobiliario responde a distintos factores. Uno de ellos es que en la última década, las condiciones económicas de la población chilena, cuyo salario básico al 2025 es de 510.636 pesos chilenos (US$537), no han mejorado versus el aumento del precio de la vivienda y del interés de los créditos hipotecarios. “En el 2019 tuvimos una tasa récord muy baja, de un 2% de interés en promedio. Y hoy, en día esa tasa está más cercana al 5%”.
La CChC estima que en 2024, a escala nacional, se comercializaron casi 39.200 viviendas (5.730 unidades menos que en 2023).
Precios polarizados e inalcanzables
Un sondeo en Portal Inmobiliario, uno de los sitios web con las ofertas más variadas de propiedades en Chile, muestra que se ofrecen suites nuevas, de entre 25 y 40 m2, en las comunas de Ñuñoa, Providencia y Las Condes (de estrato medio y medio alto) por 80 y 100 millones de pesos (US$84.000 y US$105.000); mientras que las suites usadas se ofertan desde los 65 millones de pesos (US$68.250). En la comuna de Puente Alto, un sector de clase media y media baja, los valores parten desde los 40 millones de pesos (US$42.000), pero la diferencia es que pueden tener hasta tres dormitorios.
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En Las Condes, una comuna de clase media alta, el valor de una casa con tres dormitorios, va desde los 300 millones de pesos (US$315.000) y puede superar los dos millones de pesos (US$2′100.000). En La Florida, una comuna de estrato de clase media, el precio de una casa de tres dormitorios va desde los 60 millones de pesos (US$62.000).
La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) presentó su último informe Nacional Inmobiliario que detalla que la venta de viviendas en la Región Metropolitana (que contempla las zonas urbanas y rurales) durante el 2024 disminuyó un 8% en comparación del mismo periodo de 2023. Si bien en el último trimestre del año pasado, las ventas crecieron un 11% respecto al 2023, esto no favoreció al promedio anual.
“(El 2024) significó un tercer año con las ventas bastante disminuidas en comparación con los promedios históricos. Si uno lo mira en un escenario más amplio, se da cuenta que (la venta de viviendas) ha tenido una caída de un 28% si se compara con periodo comprendido entre el 2010 - 2019″, reiteró Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC.
Durante el cuarto trimestre de 2024, la velocidad de venta en las viviendas se mantuvo en niveles deteriorados, alcanzando un promedio de 34 meses para vender un departamento y 19 meses para una casa. “Antes el promedio estaba entre 18 y 22 meses para considerarse un mercado dinámico”, acota León.
Las comunas que menos viviendas vendieron en el cuarto semestre de 2024 fueron Santiago Centro, Huechuraba, Recoleta, Macul, Las Condes y Vitacura. Las dos últimas zonas se caracterizan por estar habitadas por gente con alto poder adquisitivo. Mientras que otras comunas como La Florida, Ñuñoa y el sector poniente se activaron. Esto respondería a una mayor oferta de oportunidades inmobiliarias para personas de clase media. Respecto a la venta de casas, las comunas de Padre Hurtado y La Colina, en las afueras de Santiago, lideran la tendencia, debido a que el precio del suelo cuesta menos en Santiago.
A continuación se presentan algunas comunas en la Región Metropolitana con aumento y disminución de ventas de departamentos y casas en el cuarto semestre de 2024, según la CChC.
Los problemas de fondo
Nicolás León de la CChC cita algunos factores que inciden en el aumento del valor de las casas y que tienen relación con los precios del suelo por metro cuadrado y los elevados costos de materiales y de mano de obra.
El informe de la CChC señala que en el cuarto trimestre de 2024, el valor de un departamento promediaba en los 77,3 UF/m2 (2.975.835,88 pesos chilenos/ US$3.133)) y de las casas en 63,1 UF/m2. (2.429.175,21 pesos chilenos/US$2.558). La UF es la Unidad de Fomento que plantea un índice de reajustabilidad, calculado y autorizado por el Banco Central de Chile y que se aplica a las operaciones de crédito de dinero en moneda nacional que efectúen las empresas bancarias y las cooperativas de ahorro y crédito.
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León también afirma que en la última década se han aprobado al menos 20 normativas técnicas y económicas que afectan el ecosistema inmobiliario, una de ellas es la inclusión del 12% del impuesto al valor agregado a la vivienda en Chile. “Obviamente sabemos que los ingresos de las familias no crecen en un 12% de un día para otro”, cuestiona.
Con más de diez años de experiencia en el rubro, Claudio Martínez, propietario de Martínez Ángel Propiedades, asegura que la gente tiene cada vez menor poder adquisitivo. Explica que muchos de sus clientes le han pedido ayuda para vender las propiedades que compraron, pagar la deuda restante e intentar adquirir otra vivienda de menor valor. También hay quienes arriendan sus propiedades para aliviar la deuda.
Tal es el caso de Claudia Larraín, quien en 2022 compró un departamento en La Reina aproximadamente a 160 millones de pesos (US$168.493), pero solo lo pudo habitar durante un año tras perder su empleo como enfermera. Ahora vive con su prima en la comuna de Santiago Centro y arrienda su propiedad a 700 mil pesos (US$737), ajustando el valor anualmente de acuerdo a la inflación.
“En este momento no podría pagar la deuda porque no he logrado conseguir estabilidad laboral desde hace tres años. Es frustrante no disfrutar del departamento que se compró con tanto esfuerzo”, comenta.
Martínez también explica que es cada vez más recurrente que los bancos nieguen créditos hipotecarios a sus clientes. “He tenido personas que quieren comprar una casa de 200 millones de pesos (US$210.617). Tienen un ahorro de 20 millones de pesos (US$21.061) para dar el pie, el banco financia el 80% de ese valor, pero sale un dividendo altísimo a pagar, de casi un millón y medio mensual que lo financian a 30 años, eso más los intereses y otros gastos se convierte en una deuda impagable”.
Un reciente estudio de mercado que Martínez realizó en la comuna de San Joaquín, en donde se construyó un complejo de departamentos de diez torres de 12 pisos para la venta, arrojó datos reveladores. Las ventas de departamentos fueron casi nulas y la empresa constructora está optando por rentar los espacios.
Activación de la oferta inmobiliaria
Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile (ADI), asegura que la principal condición estructural para revertir la tendencia de baja venta de viviendas en Santiago de Chile “es un repunte de la economía general del país, que permita un fortalecimiento del mercado laboral, mejoras en los salarios reales, complementado con una baja en las tasas hipotecarias que facilite el acceso al crédito”.
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Si bien proyecta un incremento moderado en los volúmenes de venta de viviendas para 2025, con una disminución del stock disponible y con una macroeconomía más sana, reconoce que el apoyo estatal es fundamental para reactivar a este sector.
En enero de 2025 ingresó a la Cámara de Diputados un proyecto de ley impulsado por el Ministerio de Hacienda, de Vivienda, la CChC y la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras, que busca dinamizar el sector inmobiliario. El proyecto, cuyo debate iniciará en marzo, busca reducir la tasa de interés del crédito hipotecario entre 60 puntos base hasta 100 puntos base, en el mejor escenario.
Por ejemplo, según un boletín de prensa del Ministerio de Hacienda, una vivienda que cuesta 3.500 UF (134.792.980 pesos chilenos/US$141.948) con financiamiento a 30 años plazo por el 90% del costo, y con una baja en la tasa de 100 puntos base respecto al promedio actual del interés que es del 4,42%, permitiría una reducción del dividendo de 678.341 pesos chilenos (US$714) a 601.672 pesos chilenos, con un ahorro mensual de 76.669 pesos chilenos (US$633).
“Es importante que lo que se legisle y lo que posteriormente se regule para su implementación derive en un esquema simple, claro y que genere confianza en los agentes. Solo así tendremos un beneficio transparente que se traspasará directamente a las familias apoyando su decisión de compra”, sostiene Razmilic.
A su criterio, otro aspecto importante para activar la economía inmobiliaria es fijar límites de tiempo en la gestión de los permisos de construcción, que en algunas comunas puede tomar hasta dos años. También sugiere reducir las trabas jurídicas después de obtener los permisos de construcción que puedan afectar el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.
