Bloomberg — El nuevo proyecto de construcción comercial y residencial más caro de Bogotá, distribuido en tres bloques de apartamentos de lujo, oficinas y locales, está desafiando al devastado sector inmobiliario colombiano.
Más del 90% de los 202 apartamentos que ofrece la promotora Cimento, incluidos penthouses de 546 m², se vendieron tres años antes de que finalice la construcción. Las unidades restantes tienen un precio de COP$24 millones (US$6.093) por metro cuadrado. Eso significa COP$6 millones más que el récord establecido por el metro cuadrado más caro vendido en Bogotá el año pasado, y es más caro que algunos apartamentos de lujo en los barrios elegantes de Polanco, en Ciudad de México, o Ipanema, en Río de Janeiro.
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Este suntuoso proyecto se materializa tras dos años consecutivos de contracción en la construcción inmobiliaria en Colombia, con una caída interanual del 9,7% en la construcción de viviendas durante el segundo trimestre. En los 12 meses transcurridos hasta junio, los permisos de construcción nuevos bajaron un 5%. El sector de la construcción, uno de los que más empleo genera en el país, solo creó 35.000 puestos de trabajo ese mes, frente a un promedio mensual de 200.000 en 2021.
Contrariamente a la tendencia, se encuentra el lujoso proyecto conocido como Quora. Situado junto al Parque El Virrey de Bogotá, este complejo ya es una de las ubicaciones más codiciadas de la capital.
El proyecto se irgue en lo que antes era un mosaico de pequeñas propiedades, incluyendo viviendas modestas, discotecas y negocios informales, que el promotor consolidó tras 13 años de negociaciones en las que participaron 260 propiedades y un modelo de financiación basado en permutas de terrenos, preventas y préstamos sindicados.
“Cuando empezamos a hacer los estudios de mercado, no había ni oferta ni demanda de este estrato en esta zona, no existía, nosotros la creamos”, afirmó Gabriel Escallón, director general de Cimento, en una entrevista. “Esto tiene que detonar desarrollo”.
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Es una perspectiva optimista para la construcción residencial colombiana, que se ha estancado en gran medida. La reforma del subsidio a la vivienda por parte del gobierno fue solo el golpe más reciente. Tras una fuerte recuperación después de la pandemia, “entramos a una tormenta perfecta para el sector”, afirmó José Ignacio López, director del think tank económico ANIF, con sede en Bogotá. “Altas tasas de interés que estaban disuadiendo a los hogares y un segmento de vivienda de interés social muy afectado por una nueva política de subsidios”.
Entonces, la marea cambió, al menos para algunos. Una reducción de cuatro puntos porcentuales en los costos de endeudamiento a partir de finales de 2023 y la consiguiente “guerra de tasas” entre los bancos privados impulsaron al sector a un punto de inflexión, y los compradores de primer nivel —el tipo de compradores al que apunta Cimento— volvieron rápidamente al mercado.
En lugar de comprar cada una de las propiedades subyacentes en efectivo, el promotor inmobiliario empleó un modelo denominado “gana-gana”, en el que ofrecía a los propietarios una opción: vender a un precio fijo y transparente o cambiar sus parcelas por participaciones en el proyecto. Los propietarios podían cambiar sus antiguas casas y locales comerciales por nuevos apartamentos u oficinas, y en algunos casos incluso convertirse en socios del proyecto.
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“La negociación tiene que ser abierta, homogénea y uno a uno”, dijo Escallón. Más de la mitad de los propietarios optaron por quedarse, recibiendo ingresos por alquiler del promotor durante la construcción y, finalmente, con algunas de las propiedades inmobiliarias más valiosas de Bogotá.
La financiación combina canjes, preventas de apartamentos que cubren aproximadamente el 25% del valor del proyecto, capital totalmente financiado y un sindicado de prestamistas locales, entre ellos Bancolombia y Grupo Aval, según explicó Escallón, quien añadió que la participación de otros bancos todavía no era pública. La inversión total supera los 2,2 billones de pesos.
Cimento es una empresa conjunta entre Amarilo, una de las mayores constructoras de Colombia, y Spectrum de Guatemala, propiedad del Grupo Pantaleón, una dinastía azucarera convertida en conglomerado que se ha expandido a centros comerciales, viviendas y parques industriales en ambos países.
Diseñado por el estudio de arquitectura neoyorquino Gensler Associates en colaboración con socios locales, Quora se inspira en proyectos como la Battersea Power Station de Londres y el Artz Pedregal de Ciudad de México, combinando comercio minorista, vivienda y cultura en un ecosistema autónomo, según afirma el promotor.
El elaborado proyecto cuenta con casi 56.000 m² de espacio para oficinas, un hotel boutique, un teatro y 200 tiendas y restaurantes bajo un techo retráctil para adaptarse al clima impredecible de Bogotá. Las comodidades para los residentes incluyen una pista de pádel y un simulador de golf. Una gran ventaja es la proximidad al futuro metro aéreo de la ciudad.
Indicios de demanda
Aunque los precios de la vivienda usada en Colombia han subido de forma constante durante la última década, la inflación ha permitido a los propietarios ganancias reales modestas. Desde principios de 2015 hasta principios de 2025, el índice de precios de la vivienda subió un promedio del 6,3% anual. Ajustado a la inflación, eso supone sólo un 0,4% de ganancias reales.
El presidente Gustavo Petro, cuya reforma de los subsidios a la vivienda ha agravado el estancamiento general de la construcción, se ha mostrado desafiante.
“Cada vez estoy más convencido que el retroceso de la vivienda no es que la política pública de vivienda sea mala, sino que es que la gente no se está endeudando con la tasa de interés tan alta”, afirmó Petro en una reunión televisada con su gabinete el 15 de agosto. “Donde se está viendo el efecto negativo de la política del Banco de la República es en la vivienda, y nos está echando para atrás”.
Sin embargo, en el segmento más alto del mercado, hay indicios de demanda: la disposición a comprar entre las personas con mayores ingresos de Colombia se volvió positiva a principios de este año, por primera vez desde 2022, el año en que Petro llegó al poder, según datos de la cámara local de la construcción Camacol. Petro, de izquierda, no puede postularse de nuevo en las elecciones de 2026 en Colombia.
Bogotá ya alberga algunos de los proyectos inmobiliarios más caros de Colombia, que tienden a venderse rápidamente a un grupo concentrado de personas con altos ingresos y ejecutivos de empresas, según Juana Téllez, economista jefe de BBVA Colombia.
“Este es un proyecto de desarrollo de la mano de una economía que se está acelerando nuevamente, donde habrá consumo de altísimo nivel”, afirmó Téllez. “Mirando hacia al futuro, si hay un cambio rápido de política y el nuevo gobierno decide impulsar los subsidios, yo creo que el sector de construcción arranca muy rápido”.
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Proyectos como Quora plantean inevitablemente preguntas sobre el impacto social de la gentrificación en una ciudad de alrededor de 8 millones de habitantes. En la localidad de Chapinero de Bogotá, donde Quora abrirá sus puertas en 2028, se están construyendo torres de lujo junto a bloques residenciales y locales nocturnos de larga tradición. El valor de las propiedades se ha disparado, lo que ha desplazado a residentes de toda la vida y a pequeñas empresas.
El más reciente plan de ordenamiento territorial de la ciudad, presentado anteriormente en esta década, pretende suavizar el golpe congelando las tasas en algunas zonas vulnerables, exigiendo consultas a la comunidad antes de los traslados y orientando las nuevas construcciones hacia un desarrollo de ingresos mixtos. La capacidad de Bogotá para equilibrar el crecimiento con la equidad se pondrá a prueba con estas medidas de protección frente a megaproyectos de miles de millones de pesos. Los críticos advierten de que las familias vulnerables seguirán siendo desplazadas a medida que se acelera el impulso de Bogotá hacia la renovación urbana.
El departamento de planificación de la ciudad afirmó que desarrolló el proyecto Quora para garantizar la permanencia y la participación activa de los residentes y comerciantes mediante reubicaciones voluntarias y compensaciones justas.
El plan también promueve programas económicos y sociales que integran a la comunidad en la nueva dinámica del proyecto, evitando el desplazamiento, afirmó el departamento en un comunicado.
Escallón dice que el modelo de desarrollo de Quora es parte de la solución urbana, no del problema.
“Aquí había cinco burdeles, doce discotecas, microtráfico, inseguridad, basura. ¿Qué es lo que está pasando con esto? Primero gentrificación, la gente lo sataniza. Gentrificar per se no está mal, es cómo se hace”, comentó, señalando que el 56% de los antiguos propietarios se unieron al nuevo proyecto. “Realmente aquí lo que estamos haciendo es valorizando la zona”.
La estructura de financiación por capas de Quora —canjes, preventas y préstamos sindicados— demuestra que los proyectos a gran escala pueden seguir adelante incluso cuando el mercado inmobiliario en general atraviesa dificultades y las condiciones crediticias siguen siendo estrictas, añadió Escallón.
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“Bogotá tiene un futuro brillante y es una ciudad que necesita mucha de esta renovación urbana”, dijo. “Ojalá que muchos desarrolladores tomen este ejemplo y lo puedan hacer, pero espero no tome 13 años hacerlo”.
