Bloomberg Línea — El mercado de almacenes industriales y logísticos en América Latina está experimentando un auge, impulsado principalmente por la demanda de las empresas de comercio electrónico.
El nuevo stock en la región no ha sido suficiente para satisfacer la demanda, lo que se refleja en el aumento de los valores de alquiler y las tasas de vacantes en mínimos históricos, según un estudio de la consultora global JLL, obtenido por Bloomberg Línea.
El informe Annual Latin America Industrial Market Overview 2025 de mayo recopiló datos de 17 mercados en 11 países. El documento mostró que el sector ha crecido alrededor del 25% en los últimos tres años en la región.
“En el corto plazo, la tendencia es que los precios suban y la vacancia baje”, dijo André Romano, gerente de la división industrial y logística de JLL.
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México y Brasil son los países más representativos del mercado logístico latinoamericano. De un total de 87 millones de metros cuadrados analizados, estos dos países representan el 48% y el 28% respectivamente.
Entre las ciudades, São Paulo es el mayor mercado de América Latina, con 17,6 millones de metros cuadrados.
La tasa media de vacantes en 2024 fue del 7,2% en la región: los países centroamericanos, junto con Colombia, registraron las tasas más bajas. Santo Domingo destacó con una tasa de vacantes cercana a cero.
La limitada disponibilidad de espacio ha influido en el aumento de los precios de los alquileres en la mayoría de los mercados.
En moneda local, los alquileres aumentaron en la mayoría de los países, incluido Brasil. Sin embargo, ante la devaluación frente al dólar, los precios en mercados como Brasil se han visto afectados.
“Si Brasil no tuviera una devaluación tan grande [de la moneda], el país estaría más arriba en el ranking [de valores]. El mercado está caliente", dijo Rafael Picerni, analista de investigación y estrategia de JLL.
Romano dijo que el avance del mercado de almacenes en Brasil ha sido impulsado principalmente por el comercio electrónico, destacando empresas asiáticas como Shopee y Shein. “Los alquileres han estado subiendo en Brasil, pero históricamente los valores son más bajos que en otros países de la región”, dijo.
El precio medio de los alquileres aumentó un 3,2% en 2024 en América Latina.
Puerto Rico destacó como el país con mayor valor de alquiler, a US$10,80 por metro cuadrado (clase A), con un aumento del 9,1% en el año.
Ciudad de México destacó con el mayor crecimiento de los precios de alquiler en un año (20%), seguida de Tijuana (19%), cerca de la frontera con Estados Unidos en la costa oeste.
“El mercado mexicano se ha desarrollado mucho por su cercanía a Estados Unidos, con una evolución que viene de más atrás”, dijo Romano.
El directivo señaló que el llamado movimiento nearshoring (deslocalización de operaciones industriales cerca de su mercado de consumo) también ha contribuido a la expansión de los almacenes en México. Lo mismo puede aplicarse a Puerto Rico, debido a su proximidad económica con Estados Unidos.
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En 2024, se incorporaron al mercado latino 6,1 millones de metros cuadrados de nuevas existencias, lo que supone un aumento del 8% respecto al año anterior.
Ciudad de México y Monterrey fueron las localizaciones que recibieron un mayor volumen de stock en el periodo analizado.
El mercado brasileño
En Brasil, el estado de Minas Gerais experimentó un aumento exponencial del stock, que duplicó su tamaño en cuatro años. Según JLL, los incentivos fiscales ofrecidos a las empresas de logística en el estado contribuyeron al fuerte crecimiento.
En este contexto, el submercado de Extrema se ha convertido en uno de los principales polos logísticos de Brasil, debido a su proximidad a la ciudad de São Paulo (unos 100 kilómetros) y a los incentivos fiscales ofrecidos a las empresas.
El stock del municipio ronda los 1,4 millones de metros cuadrados, un volumen equivalente a los mercados de los estados de Espírito Santo, Pernambuco y Santa Catarina, por ejemplo.
En los últimos tres años, Extrema ha recibido más de 700.000 metros cuadrados de nuevo stock, con casi 300.000 metros cuadrados añadidos solo en 2024.
El estado de São Paulo mantuvo un fuerte crecimiento en 2024, destacó el estudio de JLL. El movimiento provocó una nueva reducción del stock disponible, y la tasa de vacancia registró una caída acumulada de 2,9 puntos porcentuales a lo largo del año, alcanzando el 8,6% al final de 2024, el nivel más bajo de la serie histórica.
Los principales submercados con reducción de la tasa de vacancia a lo largo del año fueron São Paulo (capital) y Araçariguama, mientras que el submercado del Gran ABC, región metropolitana de São Paulo, debido a la nueva vacancia de stock, presentó el mayor aumento.
La renta media solicitada en el estado superó los R$31 (US$5,65)/m² el año pasado, un máximo histórico, lo que convierte a São Paulo en el mercado que más se revalorizará en Brasil en 2024.
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Sudamérica
El mercado de Buenos Aires, en Argentina, mostró crecimiento en 2024, a pesar del escenario adverso. La tasa media de vacantes en la ciudad aumentó en el período hasta el 7,7%, debido principalmente a la incorporación de nuevos desarrollos. El precio medio de venta alcanzó los US$7,50 por metro cuadrado.
En Santiago de Chile, la tasa de vacantes se estabilizó en el 5,5% en 2024, lo que indica un nuevo equilibrio entre la oferta y la demanda e interrumpe la tendencia al alza de periodos anteriores. El precio medio de venta en el año fue de US$5,74 por metro cuadrado.
En Lima, Perú, la tasa de vacantes alcanzó el nivel más bajo jamás registrado, debido al moderado crecimiento de la demanda y a la absorción de nueva oferta de clase A mediante prealquiler. Los precios medios de alquiler (Clase A) se situaron en US$6,90 por metro cuadrado en el año.
Aumento de costos
Romano señaló que el precio medio de alquiler de almacenes en México duplica el registrado en Brasil.
“Este desajuste revela el potencial de revalorización significativa en Brasil, a pesar de la volatilidad del tipo de cambio. La presencia de empresas asiáticas ha ayudado mucho al mercado brasileño”, afirmó.
La llegada a Brasil de empresas asiáticas de comercio electrónico como Shein y Shoppe está intensificando la competencia en un sector dominado actualmente por MercadoLibre, el mayor ocupante de almacenes logísticos e industriales del país.
Romano también señaló que, en general, el coste del capital sigue siendo elevado, lo que afecta a la construcción de nuevos almacenes logísticos en el conjunto de la región.
“Las tasas de rentabilidad están cada vez más comprimidas en comparación con la renta fija”, afirmó el experto.
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Los mercados con más potencial de la región:
México
- Stock total: 100 millones de metros cuadrados.
- En construcción: 8 millones de metros cuadrados.
- Nuevo stock previsto 2025: 6,4 millones de metros cuadrados.
Brasil
- Stock total: 34,4 millones de metros cuadrados.
- En construcción: 4,2 millones de metros cuadrados.
- Nuevo stock previsto 2025: 2,9 millones de metros cuadrados.
A corto plazo, la tendencia es al alza de los precios y a la baja de las vacantes, según Romano. A medio plazo, sin embargo, advirtió de que si no se reducen las tasas de interés, la construcción de nuevo stock será más difícil.
“Además de volverse más difícil construir, con el aumento del endeudamiento de la población la tendencia es a reducir la necesidad de nuevo stock, ya que el mayor motor de este mercado es el consumo”, explicó.
