Bloomberg — Este año volverán a surgir en Dubai nuevas y relucientes torres y comunidades de villas, a medida que los promotores inmobiliarios se amontonan en uno de los mayores auges inmobiliarios del mundo. Sin embargo, cada vez hay más indicios de que el repunte récord de los precios se está ralentizando.
Cada semana, los constructores inician la construcción de viviendas que, según dicen, se venden en cuestión de días o incluso de horas. Pero algunos, entre ellos el mayor promotor de Dubai, Emaar Properties PJSC, empiezan a ver la necesidad de ser más cautos. El auge inmobiliario del emirato dura ya varios años, su repunte más prolongado desde que la propiedad de la vivienda se abrió por primera vez a los extranjeros en 2002.
“Nuestras expectativas son que el mercado seguirá yendo bien el año que viene aquí y en todo el mundo. Hay un sentimiento positivo para los negocios, especialmente con la llegada de Trump”, dijo en diciembre el fundador y director general de Emaar, Mohamed Alabbar.
Pero Emaar se muestra ahora más recelosa de subir demasiado los precios porque podría "matar a la gallina de los huevos de oro", dijo Alabbar.
Dubai necesitaría seguir atrayendo a nuevos residentes para llenar las viviendas que se están construyendo. También necesita proporcionar viviendas asequibles para evitar expulsar a los expatriados de la ciudad en un momento en que muchos están lidiando con el repunte mundial de la inflación y el aumento del coste de la vida.
Nuevos millonarios
Ya casi una quinta parte de las viviendas de Dubai están valoradas por encima del millón de dólares, según la empresa inmobiliaria Knight Frank. Prevé que los precios residenciales subirán una media del 8% en 2025, moderándose respecto al espectacular salto del 20% del año anterior.
Mientras tanto, los precios de las viviendas de primera calidad de Dubai subirán un 5% este año, predice la firma, superando el 2% de Londres y el 3% de Nueva York.
Emaar -conocida sobre todo por construir la torre más alta del mundo- tiene previsto terminar entre 6.000 y 7.000 viviendas al año hasta el pico de 2026 y 2027, según Bloomberg Intelligence.
Pero el repunte de Dubai está haciendo que muchos se cuestionen la sostenibilidad de un mercado en el que gran parte de la nueva oferta se vende a plazos antes de la construcción. Es una estrategia que conlleva riesgos porque algunos compradores pueden no completar los pagos.
La fortaleza del dólar estadounidense, al que los Emiratos Árabes Unidos han vinculado su moneda, también encarece las propiedades locales para muchos compradores extranjeros.
La afluencia de nuevos residentes, entre ellos inversores adinerados, criptomillonarios e indios ricos en busca de segundas residencias, ha contribuido a aumentar la demanda. La población de Dubai se situará en 3,8 millones de habitantes en 2024, frente a los 3,66 millones de 2023. Los alquileres también se han disparado, expulsando a muchos de sus hogares y contribuyendo a empujar a los residentes hacia urbanizaciones de las afueras, al borde del desierto.
“La demanda sigue ahí, pero las ventas se están ralentizando, ya que los precios y los alquileres han tocado definitivamente techo”, afirma Yasin Valimull, director ejecutivo de la agencia inmobiliaria The Luxury Address, especializada en ventas de alto standing.
Los corredores afirman que las ventas están empezando a ralentizarse, especialmente en el mercado de las viviendas sobre plano. Los compradores de este tipo de viviendas adquiridas antes de la construcción están teniendo que reducir los precios para vender antes de la finalización, y el precio medio ha bajado a 1.600 dirhams (436 dólares) el metro cuadrado desde los 1.700 dirhams de 2023, según datos de la investigadora REIDIN.
La fiesta continúa
Para los promotores, los buenos tiempos continúan por ahora. La promotora SOHO ha conseguido vender 84 de los 110 apartamentos de una de sus torres.
“El sector inmobiliario es un negocio cíclico y este ciclo tiene patas”, dijo Sahil Khosla, director general de SOHO, en una entrevista reciente. “La ciudad y el país se han puesto las pilas y ofrecen los visados dorados. Están atrayendo empresas, están atrayendo fondos internacionales para que se instalen aquí”.
Khosla dijo que sus planes de pago están orientados a los usuarios finales, que pueden pagar la mitad durante la construcción y la otra mitad una vez terminada, cuando los compradores pueden alinear las hipotecas.
“Aún así, somos muy cautos y muy estratégicos”, dijo Sahil Khosla. “Nos estamos desarrollando muy lentamente”.
Mientras tanto, Imran Farooq, presidente de Samana, dijo que su empresa tuvo un récord de ventas mensuales en septiembre. Eso se produjo después de un rendimiento excepcionalmente fuerte en julio, que suele ser un mes lento para el promotor, que es uno de los mayores proveedores de viviendas por debajo de 1 millón de dirhams.
Emaar es uno de los mejores barómetros de la salud del mercado. Es probable que sus beneficios en 2025 alcancen los 13.000 millones de dirhams a medida que se terminen muchas promociones en construcción, según las estimaciones de los analistas recopiladas por Bloomberg. Se trata de un aumento con respecto a los beneficios de unos 3.800 millones de dirhams en 2021.
Aún así, la oferta constante de nuevas viviendas tiene el potencial de limitar los precios. Los promotores inmobiliarios de Dubai lanzaron un número récord de nuevas promociones de viviendas en 2024, según REIDIN, con un total de casi 140.000 viviendas iniciadas o anunciadas por los promotores en 588 proyectos.
Y para muchas empresas inmobiliarias, el gran reto será ahora completar los proyectos.
“Hemos tenido un año récord y, francamente, nos falta el aliento”, dijo Alabbar, que afirma que las ventas de propiedades de Emaar aumentaron un 70% en 2024 con respecto al año anterior. “Es un gran estirón para contratistas, proveedores, arquitectos y el mercado en general, y el mayor riesgo es la ejecución”.
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