Bloomberg — En la actualidad, las empresas constructoras de viviendas suelen reducir las tasas hipotecarias de los prestatarios de nuevas viviendas aportando parte de la financiación, pero un subproducto de esos esfuerzos es que han mantenido elevados los precios de la vivienda, según un informe de Morgan Stanley.
Las viviendas vinculadas a hipotecas Ginnie Mae podrían ser alrededor de un 12% más baratas si los constructores no estuvieran ayudando a los prestatarios a obtener una tasa hipotecaria más baja, a través de lo que se conoce como “buydown”, según el banco. Mientras tanto, los precios de las viviendas con hipotecas Fannie Mae o Freddie Mac podrían ser alrededor de un 5% más bajos.
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Los constructores han tendido a ofrecer mayores buydowns en las hipotecas Ginnie, frecuentemente obtenidas por prestatarios con menores ingresos y puntuaciones crediticias, añadieron los estrategas.
Las elevadas tasas hipotecarias son un importante factor disuasorio para los posibles compradores de viviendas, por lo que, al ofrecer este tipo de incentivos en las viviendas nuevas, las empresas que las construyen pueden mantener el ritmo de ventas. Pero la otra cara de la moneda es que las buydowns impiden que las viviendas se vendan a precios más bajos, según el informe.
“Sin las buydowns, el inventario de viviendas nuevas sería probablemente aún mayor y los precios de las viviendas nuevas serían probablemente aún más bajos”, escribieron estrategas como Zuri Zhao en un informe publicado el viernes.
Los tipos de buydowns que puede ofrecer un constructor de viviendas varían, pero una forma típica es una estructura “3-2-1”. Esto implica ofrecer pagar tres puntos porcentuales de la hipoteca de un propietario el primer año, dos puntos porcentuales el segundo año y uno el tercer año.
También hay recompras que reducen permanentemente los tipos hipotecarios, una categoría que tiene un impacto más significativo para los inversores en bonos hipotecarios, según Morgan Stanley. Las recompras permanentes son más frecuentes en las hipotecas de Ginnie Mae que en las de Fannie o Freddie, según el informe.
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Alrededor del 30% de las ventas de viviendas nuevas respaldadas por los gigantes de la vivienda Fannie Mae y Freddie Mac están recibiendo recompras de los constructores, mientras que alrededor del 75% de las viviendas nuevas vinculadas a Ginnie Mae las están recibiendo, estimó Morgan Stanley. Fannie, Freddie y Ginnie apoyan a la industria hipotecaria empaquetando las hipotecas en bonos y proporcionando a los inversores una garantía financiera.
Algunos informes sugieren que las recompras están cayendo en desgracia entre los constructores. Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics, escribió el lunes que los constructores de viviendas se están “rindiendo”, porque la práctica es “simplemente demasiado cara”.
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