Bloomberg Línea — A diferencia del mercado inmobiliario en general, el sector de almacenes logísticos vivió su momento álgido durante la pandemia del Covid-19, cuando el e-commerce experimentó un crecimiento meteórico y se consolidó como la principal alternativa de consumo de los brasileños frente al aislamiento social.
La demanda de centros de distribución para las compras online llevó al mercado de almacenes a superar los 4 millones de metros cuadrados de absorción bruta en 2021, un récord que puso al sector logístico en el foco de los inversores.
Tras el pico, los últimos años han sido de acomodación, con una absorción bruta (que no tiene en cuenta las devoluciones) que cerrará 2024 en 3,6 millones de metros cuadrados, según un estudio elaborado recientemente por la consultora inmobiliaria SiiLA y facilitado a Bloomberg Línea.
El análisis incluye emprendimientos de las clases A+, A y B en todo el país.
Para los próximos meses, el escenario promete ser desafiante. El tipo de interés de dos dígitos encarece los proyectos de financiación para la construcción y adquisición de almacenes, que también se ve obstaculizada por la alta inflación de los costes y el mantenimiento.
Las elevadas tasas de interés también podrán hacer que las empresas de distintos sectores pospongan sus planes de expansión, lo que afecta a la demanda en el mercado logístico.
SiiLA prevé que, de aquí a 2025, la absorción bruta de almacenes descienda interanualmente a unos 2,9 millones de metros cuadrados.
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Sectores más resistentes
Los sectores que deberían ser más resistentes en este escenario son precisamente los que mejor se han comportado en los últimos años. El e-commerce debería seguir siendo el principal motor de crecimiento: siete de los 10 mayores ocupantes de almacenes en Brasil son empresas de venta minorista online.
La líder es MercadoLibre, que tiene alquilados 1,6 millones de metros cuadrados. La empresa argentina también encabeza el ranking de superficie alquilada en 2024, con una ocupación de 364.900 metros cuadrados, con seis emprendimientos en São Paulo, una en Minas Gerais y otros dos en Pernambuco y Brasilia.
Ranking de los mayores ocupantes del mercado logístico brasileño
- MercadoLibre - 1,62 millón de m²
- Amazon - 543 mil m²
- Americanas - 477 mil m²
- Magazine Luiza - 454 mil m²
- Shopee - 441 mil m²
- Via - 265 mil m²
- DHL - 255 mil m²
- Fedex - 222 mil m²
- Shein - 215 mil m²
- Solística - 200 mil m²
De Singapur, Shopee ocupa el quinto lugar en el ranking de mayores ocupantes, pero fue la segunda empresa que más espacio alquiló el año pasado. La empresa alquiló 244.000 metros cuadrados de espacio logístico en diferentes estados brasileños: Bahia, Ceará, Minas Gerais, Paraná, Rio de Janeiro, Santa Catarina y São Paulo, siendo la ciudad de São Paulo la que concentró el mayor volumen.
Giancarlo Nicastro, CEO de SiiLA, prevé que el apetito de las empresas se mantenga fuerte este año. “Nos damos cuenta de que las empresas chinas siguen buscando espacios para expandirse en Brasil, especialmente en regiones donde aún no operan”, afirmó.
Nicastro también destacó el sector farmacéutico, que ha registrado el mayor aumento de la ocupación en los últimos tres años: un crecimiento del 48% entre el cuarto trimestre de 2021 y el mismo período de 2024.
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“Es un sector que se está reinventando en términos de comercio electrónico. Cada tienda física puede ser una última milla [punto de distribución que llega al domicilio del cliente], donde se puede comprar online y recoger en la farmacia”, ha explicado.
El segmento cerró el año pasado con 910.000 metros cuadrados alquilados. En 2024, la tercera empresa con mayor ocupación de espacio logístico procedía del sector farmacéutico: Medicamentos Santa Cruz.
“La ocupación del sector farmacéutico todavía no es tan alta, pero creo que crecerá más que los demás”, dijo Nicastro.
Recuperación de precios
A pesar de las dificultades para absorber espacio, el CEO de SiiLA prevé que los precios de alquiler mantengan una tendencia al alza.
La consultoría no tiene una estimación exacta, pero Nicastro proyectó una subida “significativa” en relación a la media de 27 reales (US$4,67) por metro cuadrado registrada el año pasado.
La dinámica debería verse favorecida por el propio entorno macroeconómico desafiante, que hace que los propietarios se muestren más recelosos a la hora de construir, lo que en última instancia afecta a la oferta de nuevos espacios.
“Vemos que el sector se recupera en precio, principalmente por la baja disponibilidad. Por otro lado, está la barrera de los altos tipos de interés y la inflación, que frenan la inversión.”
La vacancia en el sector logístico se sitúa en el 8,29%, la más baja desde 2016.
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