Bloomberg Línea — Se espera que las transacciones en el mercado inmobiliario de lujo se mantengan sólidas en este año en regiones como Latinoamérica, impulsadas por el deseo de los compradores no sólo de vivir en estas propiedades, sino también de invertir y diversificar sus portafolios para blindarse.
Los desarrolladores inmobiliarios en la región apuestan por un mercado de lujo que se podría ver favorecido tanto por la compra de inmuebles de alta gama para vivienda como para inversión mediante opciones como los alquileres a corto plazo.
Para los inversores de altos ingresos, el sector inmobiliario es un refugio para proteger su capital en economías con volatilidad inflacionaria, como las latinoamericanas, y los alquileres a corto plazo y para vacacionar se han convertido en grandes competidores de los alquileres fijos.
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“Las crisis como la que estamos atravesando son cíclicas y los inversores aprovechan oportunidades atractivas en momentos como estos”, dijo a Bloomberg Línea desde Brasil el especialista en el mercado Renato Monteiro, CEO de la plataforma para agencias y brokers inmobiliarios Fast Sale, que ayuda a reducir el tiempo promedio de venta de propiedades de alta gama. Especialmente en las regiones con alta concentración de riqueza, habrá una tendencia a comprar viviendas cada vez más grandes debido a esta “ola” cada vez más notable de “quedarse en casa”.
Uno de esos grandes proyectos es el que reportó Bloomberg Línea el mes pasado: Giuseppe Cipriani planea transformar el mercado de lujo de Punta del Este en Uruguay con un ambicioso desarrollo de US$600 millones que, según el empresario, ofrecerá el nivel de sofisticación que hasta ahora le faltaba al balneario uruguayo, El Cipriani Resort & Casino incluirá tres torres (una de estas se convertirá en la segunda más alta de Centro y Sudamérica), hotel y casino, siendo la mayor inversión en la historia de la ciudad.
A continuación, algunas tendencias que se esperan para el mercado de lujo en la región:
- Renato Monteiro cree que los inversionistas de lujo en el mercado inmobiliario se enfocarán principalmente en zonas turísticas con buenas infraestructuras, seguridad y próximas a centros industriales, como el litoral norte de Santa Catarina, en Brasil “que ya cuenta con cuatro de las cinco ciudades con mayor revalorización del metro cuadrado: Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema y Florianópolis”.
- De otra parte, manifestó que con el cambio en el comportamiento de los consumidores, se podrán potenciar otras formas de operación, como la adquisición de parcelas en barrios planificados en torno a grandes centros urbanos (con pagos y facilitadores generados por el propio promotor). Así mismo, ve oportunidades de inversión en el modelo de multipropiedad, que facilita la adquisición de una buena propiedad vacacional, dividiendo la propiedad y el tiempo de estancia. Espera que este tipo de modalidad siga creciendo particularmente en México, con sus playas en el mar Caribe, que concentran grandes resorts gestionados por grandes franquiciadores, y en Brasil, especialmente en el Nordeste.
- Al margen de las propiedades residenciales, también hay apetito dentro de los inversionistas de altos ingresos por centros logísticos y almacenes para el transporte y almacenamiento de carga ante el avance del comercio electrónico. “Actualmente, el arrendamiento de almacenes logísticos ya ha generado excelentes rentabilidades, de entre el 0,7% y el 1,2% mensual”, dijo Monteiro sobre el ejemplo brasileño.
- Los alquileres comerciales, especialmente los de alto nivel que ofrecen comodidades y calidad de trabajo, también experimentarían una dinámica interesante. Monteiro expresa que incluso con la posibilidad del trabajo a distancia, también hay un giro hacia modelos híbridos o por volver a la oficina y separar lo personal de lo profesional, por lo que prevé “equilibrio e inversión en espacios de trabajo compartidos”. También cree que tienden a crecer los modelos de centros comerciales enfocados a experiencias, ocio y servicios.
El vaivén de los precios en el mercado de lujo
En Latinoamérica existen diferentes rangos para las propiedades de lujo en el segmento residencial, dependiendo de la zona y el tipo de bien.
Los inversores de este segmento en Latinoamérica se estarían inclinando por países que sean estables tanto en costos como en el valor de las propiedades en el tiempo, que tengan gran estabilidad monetaria y facilidad en el movimiento de fondos.
En países limítrofes como Brasil, el precio promedio en este segmento es de unos US$2.361 por m2, pero puede llegar a US$6.700 el m2 en barrios con propiedades de lujo como Ipanema, Río de Janeiro, según Luis Signoris, gerente general de Compañía Gerenciadora Fiduciaria (CGF) y responsable de diversos proyectos del segmento.
En Argentina, Signoris explica que el precio de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires rompieron la racha de 5 años consecutivos de bajas al registrar en 2024 un incremento del 6,8%, según un informe de Zonaprop. En este marco, dice que las propiedades en la zona de Puerto Madero, que suelen ser de gran lujo, se mantuvieron como los más costosos, con un valor promedio de US$6.021 el m2.
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El presidente de la desarrolladora uruguaya Liderus, Santiago Pierro, dice que Argentina y Brasil siguen siendo atractivos debido al tamaño de sus ciudades principales, su densidad poblacional y la afluencia de turismo, pese a tener plazos de retorno más bajos, “probablemente influenciados por la incertidumbre que generan sus comportamientos históricos”.
En Brasil, además de Santa Catarina, estados como Paraná, Minas Gerais, São Paulo, Rio Grande do Sul y la región Centro-Oeste deberían continuar su tendencia alcista tanto en la compra como en la venta de inmuebles de alta gama y terrenos.
Esto se sustenta, según dice Renato Monteiro, en que “las previsiones son aún más optimistas para el agronegocio y gran parte de este público opta por inversiones inmobiliarias para monetizar sus activos”.
El crecimiento inmobiliario de México debería continuar en el sector industrial a través de la externalización de servicios y áreas y la proximidad a Estados Unidos, nearshoring -por los menores costes de suelo y mano de obra-, así como en el área turística con modelos multipropiedad.
Argentina, “ahora con mayor poder adquisitivo, también podría beneficiarse de la implantación de modelos de centros comerciales, pero el mercado inmobiliario en su conjunto no avanzará mucho, ya que su economía está en plena transformación”, apuntó Monteiro.
Condicionantes para el mercado de lujo
Según los analistas, los inversores de lujo no sentirían tanto el impacto de las altas tasas de interés, ya que suelen pagar directamente, mientras que las clases media y baja sí, pues dependen del crédito hipotecario, encareciendo sus compras.
Según un reporte de la consultora Knight Frank, los precios residenciales del segmento prime en 44 ciudades de todo el mundo crecieron un 3,2% anual, por debajo de la media de 20 años de crecimiento del 5,3%.
El camino hacia unos tipos más bajos se ha vuelto más complejo en los últimos meses, ya que la inflación de las economías desarrolladas se niega a bajar como desearían los responsables políticos, explica Knight Frank en el reporte Prime Global Cities Index for Q4 2024.
“Sin embargo, dado que la mayoría de los analistas prevén nuevos recortes en 2025, este será el factor que desencadenará un mayor crecimiento del precio de la vivienda este año”, señaló Liam Bailey, responsable mundial de estudios de Knight Frank.
De otra parte, “los cambios radicales en políticas gubernamentales suelen ser los que más condicionan las ventas, especialmente cuando varían significativamente entre diversas tendencias políticas y leyes que afecten al sector inmobiliario”, dijo Luis Signoris, de CGF.
Otro de los factores que podrían tornar atractivo el invertir en propiedades es el costo de vida de cada país, ante factores como la depreciación de las monedas y los consiguientes flujos incrementales de turistas que pueden atraer a un inversor extranjero.
Además, conflictos gremiales que aumentan sustancialmente los costos, inestabilidades de monedas y restricciones para el ágil movimiento de fondos en el ingreso y egreso de los países y la región también suelen afectar al mercado.
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Por lo tanto, fuentes como Santiago Pierro, presidente de Liderus, consideran clave que se desarrolle un mercado de créditos desde el sector bancario, con herramientas que ayuden a solucionar y agilizar la relación con inversores. Además, “los gobiernos deben seguir promoviendo -de las maneras más aptas- la relocalización y recuperación de fondos fugados de la región para que la misma siga creciendo”.
Para 2030 se prevé que se alcancen los 50 millones de consumidores de lujo de clase media alta en Latinoamérica, India, el Sudeste Asiático y África, lo que representa “una oportunidad sin precedentes” para las marcas que sepan conectar con estas nuevas generaciones de clientes y sus valores cambiantes, dijo el socio de la consultora, Alejandro Mendoza.
De cara al futuro, considera que América Latina podría ser un mercado estratégico para la industria de lujo, precisamente gracias al impulso la clase media alta, a medida que este segmento continúa adaptándose a un panorama de consumo en constante transformación.
Brasil, México y Chile aportarán en conjunto más de 177.000 nuevos millonarios en Latinoamérica en cuatro años, a medida que los mercados emergentes cobran mayor protagonismo en la riqueza mundial, de acuerdo al informe Global Wealth Report 2024, que divulga la firma de servicios financieros suiza UBS.
