Buenos Aires — La relajación del cepo cambiario y una economía con menos turbulencias son algunos de los motivos que permiten la recuperación del sector inmobiliario, de la mano de la reaparición del crédito hipotecario. No obstante, las tasas de interés podrían limitar ese crecimiento, según advirtieron analistas y expertos consultados por Bloomberg Línea.
Los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) indicaron que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró un aumento del 39,7% en marzo con respecto al mismo mes del año pasado. El informe del sector aseguró que en marzo se concretaron 4.747 registros
A su vez, la compraventa de inmuebles creció en comparación con febrero, con lo que cerró en 10,6%.
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También manifestó que el monto total de las transacciones cerró en ARS$618.541 millones, un incremento del 105,8%. El monto medio de los actos fue de ARS$130.301.460 (alrededor de US$118.645 al tipo de cambio oficial).
Pero pese al repunte de la actividad inmobiliaria desde los inicios del Gobierno de Javier Milei, la cantidad mensual de escrituras en CABA aun no ha logrado empatar el pico alcanzado durante la administración de Mauricio Macri. A fines del 2017, ls compras mensuales de inmuebeles casi alcanzó la marca de los 8.000.
Por otro lado, los créditos hipotecarios otorgados a lo largo de los últimos meses en CABA se encuentran muy por debajo aún de los picos alcanzados entre 2016 y 2017, de acuerdo a un informe del especialista del sector inmobiliario, Daniel Bryn.
Crece la demanda de créditos hipotecarios
Desde Banco Nación aseguraron a Bloomberg Línea que la entidad registra una constante y sostenida demanda de créditos hipotecarios, apalancada principalmente por la oferta en cuanto a tasa y condiciones.
De esa manera, remarcaron que en las últimas semanas, principalmente desde comienzos del año, la cantidad de solicitudes se incrementó significativamente.
Desde otra entidad financiera del ámbito privado remarcaron a este medio la importancia de que el nuevo esquema cambiario ofrece una mejor previsibilidad al momento de la compra de una propiedad.
Explicaron que el mercado inmobiliario en Argentina está nominado en dólares, mientras que los ingresos son en pesos y los créditos se otorgan en UVA, razón por la cual las variaciones del tipo de cambio afectan sensiblemente el acceso a la vivienda y mucho más en momentos de alta volatilidad de los mercados.
En tanto, destacaron que, en el caso de la compra de inmuebles mediante crédito hipotecario, entre la aceptación del préstamo y el momento de la escrituración pueden pasar entre dos o tres meses, por lo que la flexibilización de las restricciones en el mercado cambiario y el establecimiento de una flotación entre bandas reducen la inestabilidad y la incertidumbre acerca de cuántos dólares finalmente serán necesarios para concretar la operación.
Por ese motivo, esperan que se dinamice aún más el crédito hipotecario, en un contexto en el que, bajo el nuevo esquema cambiario, las personas físicas pueden adquirir dólares a la cotización oficial sin necesidad de acudir al mercado de bonos, es decir, dólar MEP, lo cual quita fricciones a la operatoria de escrituración y facilita la transacción.
Otro punto a favor para las solicitudes de préstamos en la actualidad, según aseguraron, se vincula con que, la cotización del dólar MEP que se tomaba anteriormente para esas transacciones, era significativamente superior a la oficial.
Por qué se podría limitar el crecimiento de los créditos
Actualmente, en Argentina, los créditos que predominan para la vivienda son los de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), cuya deuda se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Ello implica que el valor de la cuota y el capital adeudado se ajustan según la inflación.
Al ser consultado sobre la suba de tasas en el país, Federico González Rouco, economista senior en Empiria consultores, anticipó: “Si los salarios suben también, compensan una parte, pero creo que el aumento de tasas es uno de los determinantes de que veamos una demanda un poco más restringida”.
De todos modos, aclaró: “Pasamos de no tener crédito a tenerlo y todavía hay margen para que haya crédito por un tiempo”.
Mediante su último estudio de mercado, Empiria remarcó que algunos bancos ya subieron las tasas en tres etapas distintas.
Desde una de las principales entidades financieras que operan en Argentina explicaron que en la actualidad las tasas suben por la diferencia entre de lo que cuesta generar el insumo, el dinero que se va a prestar, contra lo que se cobras por prestarlo.
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De hecho, aclaran que por ese motivo, aún no poseen la capacidad para brindar préstamos abiertamente o de manera más amplia. Por ello, algunas entidades financieras solo ofrecen préstamos a personas con cuenta sueldo y no, por ejemplo, a monotributistas, una categoría de empleo que crece en el país.
Las tasas en la región
En México, la tasa hipotecaria llegó al cierre del año a 10,29%. Allí, la tasa de interés para las hipotecas de vivienda usada es ligeramente mayor que la de vivienda nueva, dado que la primera es de 10,5% y la segunda, de 10,4%; si se toman datos de BBVA, en base a CNBV y Banco de México.
Por su parte, en Brasil las tasas reguladas tienen condiciones más estrictas y son para propiedades más económicas. La tasa hipotecaria regulada es de 9,7%, según el promedio de febrero pasado; la tasa hipotecaria de mercado, de 12,7%. El promedio total, considerando las dos modalidades, es 9,98%, de acuerdo con datos proporcionados por el Banco Central de Brasil.
En Colombia, para los créditos de vivienda de interés social el promedio en abril fue de 11,06%, al tiempo que los denominado créditos No VIS, de 12,73%.
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