Ciudad de México — Han pasado casi dos años desde que Fibra Uno (FUNO), el principal fideicomiso de inversión en bienes raíces de México, anunció sus planes de impulsar a Fibra Next, una nueva empresa dedicada al segmento industrial, en medio de la expectativa por la relocalización de las cadenas de suministro.
Tras una serie de contratiempos, principalmente vinculados a la autorización fiscal, Fibra Next finalmente realizó una oferta pública inicial (OPI) la Bolsa Mexicana de Valores en un contexto muy diferente al de hace dos años, marcado por la amenaza arancelaria de Estados Unidos y el enfriamiento de la demanda por nuevos espacios industriales.
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A pesar del cambio de circunstancias, la expectativa de FUNO se mantiene positiva, sustentando a la exposición al segmento logístico y a que sus arrendatarios industriales han renovado sus contratos.
“Dentro de todo este revoltijo mundial que traemos de tarifas y no tarifas, México va a ser el más beneficiado viendo el vaso medio lleno o el menos perjudicado viendo el vaso medio vacío”, dijo Gonzalo Robina, director general adjunto de FUNO, durante un evento con medios.
La apuesta de FUNO para Fibra Next es crear “un verdadero coloso” en el segmento industrial con 22 millones de metros cuadrados, un objetivo que tomará años y varios millones de dólares en inversión.
Camino por recorrer
Fibra Next debutó en bolsa con nueve propiedades y 754.000 metros cuadrados de área bruta rentable, el 3% del objetivo del gigante que FUNO busca construir.
Estos activos iniciales fueron proporcionados por la familia El-Mann, los principales accionistas de FUNO.
El objetivo inmediato será integrar en las próximas semanas nueve propiedades más de la familia El-Mann, así como de seis millones de metros cuadrados, distribuidos en 182 activos industriales que serán provistos por FUNO, que participa como socio en esta nueva empresa.
Analistas de Bradesco señalaron en una nota reciente que la integración del portafolio por partes se debió a consideraciones fiscales, que exigieron que cualquier transferencia de propiedades se realizara sin deudas. El esquema retrasaría hasta 2026 la liberación de valor de la cartera industrial de FUNO.
“Estos altibajos en la cotización de NEXT son, como mínimo, decepcionantes, ya que, una vez más, se han producido a expensas de los inversores minoritarios”, escribieron Rodolfo Ramos y Juan Ponce de Bradesco.
Los recursos obtenidos por Fibra Next durante la OPI, por MXN$8.000 millones (US$431 millones) serán utilizados para nuevo crecimiento a través de construcción de propiedades y posibles compras.
El monto recabado fue menor al objetivo planteado originalmente en 2023,cuando se buscaba de origen MXN$15.000 millones para Fibra Next.
También estuvo por debajo de los MXN$10.000 millones (US$525 millones) planteado en junio, cuando FUNO reactivó su planes para la OPI de la nueva empresa.
En la oferta participaron cuatro administradoras de fondos para el retiro (afores), además de fondos de inversión de BBVA, Santander y Actinver. Dos afores interesadas no participaron, ya que no culminaron los trámites necesarios a tiempo, explicaron directivos durante el evento con medios.
Nula bursatilidad, por ahora
Los títulos de Fibra Next se mantendrán en los próximos 60 a 90 días con poca bursatilidad, con un precio congelado para los títulos de Fibra Next por MXN$100.
“Así estaba pensado”, dijo Robina.
Esta situación se mantendrá hasta que la integración de los activos adicionales de FUNO y la familia El-Mann permitan sumar a Fibra Next ocho millones de metros cuadrados.
Una vez que este objetivo inicial se cumpla Fibra Next lanzara, que podrían darse en los próximos meses, algo que podría suceder tan pronto como septiembre, si las condiciones son propicias.
Con información de Italia López
