Bloomberg — La reciente publicación en las redes sociales del presidente Donald Trump en la que pide a los gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac que impulsen la construcción de viviendas está sembrando la confusión en un sector que ya lidia con un mercado estancado y unos costos de construcción más elevados.
Trump pidió a las dos firmas controladas por el Gobierno, que juntas respaldan más de la mitad del mercado hipotecario residencial, que “pongan en marcha a los grandes constructores de viviendas” en un post de Truth Social el domingo, pero no dio más detalles sobre lo que tenía en mente. El director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, Bill Pulte, regulador y conservador de Fannie y Freddie, compartió el post en X y prometió que estaba “en ello”.
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La súplica muestra lo interesada que está la Casa Blanca en demostrar que está haciendo algo respecto a la crisis de la asequibilidad de la vivienda y supuso un raro tiro en la proa a los grandes constructores de viviendas, un sector al que el ex presidente magnate inmobiliario llama sus “amigos”.
Sin embargo, la mecánica de cómo Fannie y Freddie harían el ganso a la construcción de viviendas es turbia.
“Es un poco un misterio”, dijo Bose George, analista de Keefe, Bruyette & Woods, y añadió: “No está claro qué pueden hacer incrementalmente en la asequibilidad que no esté siendo ya proporcionado” por la Administración Federal de la Vivienda, que asegura las hipotecas para los prestatarios de ingresos bajos a moderados.
“Parece que si el objetivo es conseguir que los constructores sean más activos, la FHA tiene ahí productos desde el punto de vista de la asequibilidad que podrían utilizarse”, añadió George. Los constructores pueden obtener un préstamo para la construcción asegurado por la FHA, por ejemplo.
Un portavoz de la Casa Blanca declinó dar más detalles sobre lo que planea la administración.
“El presidente Trump recibió el rotundo mandato de abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos, y la administración se ha comprometido a cumplirlo con la desregulación y domando la crisis de inflación de Joe Biden para allanar el camino a los recortes de las tasas de interés”, dijo el portavoz de la Casa Blanca, Kush Desai.
Cuando se le pidieron más detalles sobre los planes de la agencia, un portavoz de la FHFA dijo: “Fannie y Freddie proporcionan una enorme liquidez a los grandes constructores. Los grandes constructores necesitan volver a construir”.
Terrenos vacíos
En su mensaje en las redes sociales, Trump acusó a los “grandes constructores de viviendas” del país de “sentarse sobre 2 millones de lotes vacíos” e inflar el precio de la vivienda.
La mayoría de los solares en propiedad o en opción de compra de los mayores constructores de viviendas se encuentran en terrenos baldíos, a veces carecen de alcantarillado o acceso al agua, por ejemplo, y no son edificables hoy en día, según los expertos del sector. Muchos de ellos todavía tienen que pasar por diversos procesos de permisos y aprobación antes de que se consideren listos para la pala.
“No conocemos el estado de esos terrenos, nº 1, pero nº 2, lo que yo le preguntaría al presidente es, a los grandes constructores, ellos harán lo suyo, pero ¿cuáles son las políticas que podemos poner en marcha para ayudar a los otros miles de constructores que aportan el 50% de las viviendas del país y no tienen acceso al capital de Wall Street?”, dijo Jim Tobin, presidente y director ejecutivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, que representa a constructores de todos los tamaños.
La NAHB aboga desde hace tiempo por que las empresas patrocinadas por el Gobierno respalden los préstamos a la construcción, lo que impulsaría la liquidez en el mercado. En la encuesta más reciente de la NAHB sobre financiación, los constructores informaron de un endurecimiento de las condiciones crediticias por decimocuarto trimestre consecutivo.
Aunque no está claro si el impulso de la administración incluirá ese paso, hacerlo podría tener efectos dominó que podrían complicar otra iniciativa: El impulso para sacar a bolsa a Fannie y Freddie.
“Cuanto más vean los responsables políticos a las GSE como una importante caja de herramientas que les ayuda a abordar los retos políticos, más difícil les resultará simplemente devolver esa caja de herramientas a los accionistas privados”, afirma Jim Parrott, miembro no residente del Urban Institute y antiguo asesor en materia de vivienda del presidente Barack Obama.
Es más, los analistas afirman que respaldar los préstamos a la construcción complicaría la forma en que los inversores valoran las empresas.
“Por el lado de los préstamos para la construcción, aumentaría el riesgo crediticio porque es un préstamo de mayor riesgo”, dijo George.
Tras la misiva de Trump en las redes sociales, Pulte dijo el lunes en X que “nos estamos reuniendo individualmente con cada uno de los constructores de viviendas”. Anunció al día siguiente que el vicepresidente de Tri Pointe Homes, Brandon Hamara, a quien Pulte nombró miembro de la junta de Freddie en marzo, se incorporaría “a Fannie Mae a tiempo completo, y como miembro de la junta, para seguir impulsando la construcción de viviendas en nuestro gran país.”
Costos más elevados
Al mismo tiempo, los constructores están lidiando con nuevas incertidumbres derivadas de las políticas de Trump.
Mientras el presidente presiona para conseguir viviendas más , su política económica internacional estrella, los aranceles, ha elevado el costo de las materias primas necesarias para construir esas nuevas viviendas.
La administración está imponiendo aranceles nuevos o más altos a la madera, el acero, los armarios de cocina y el yeso, el principal ingrediente de los paneles de yeso. En conjunto, los aranceles añadirán unos US$30.000 millones a los costes de inversión en estructuras residenciales, según un nuevo análisis de la Brookings Institution.
Las políticas de inmigración de la Casa Blanca, mientras tanto, amenazan con exacerbar una escasez de mano de obra ya existente en el sector de la construcción, en el que abundan los inmigrantes, aumentando aún más los costes.
Estas medidas se producen en medio de una histórica escasez de oferta provocada por años de construcción insuficiente a raíz de la crisis de las hipotecas de alto riesgo. La escasez ha hecho subir los precios de la vivienda, impulsando una mayor inflación y contribuyendo a agriar la opinión de los votantes sobre el estado de la economía estadounidense.
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La combinación de los altos precios de la vivienda y las elevadas tasas hipotecarios ha mantenido al margen tanto a compradores como a vendedores, estancando las ventas y llevando a los constructores a adoptar un enfoque más cauto.
“No hay duda de que fomentar una mayor construcción de viviendas es la base de cualquier solución”, afirmó David Dworkin, presidente y director ejecutivo de la Conferencia Nacional de la Vivienda. “Cómo lo hagamos es la parte difícil”.
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