Bloomberg Línea Brasil — A pesar de los temores por los efectos de la escalada de la guerra comercial desencadenada por el gobierno de Donald Trump, la demanda del mercado de almacenes logísticos sigue al alza en las dos principales economías de América Latina: São Paulo y Ciudad de México. Esto ha ejercido presión sobre los precios, y se prevé que siga siendo así.
Según un estudio de Cushman & Wakefield, publicado en exclusiva por Bloomberg Línea, en el primer semestre de este año la tasa media de desocupación en los principales mercados de almacenes industriales de la región fue del 5,83%, lo que supone una caída del 13,1% con respecto al mismo periodo de 2024.
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El stock total creció un 4,28% en la misma base de comparación, hasta alcanzar los 45,8 millones de metros cuadrados. Las ciudades de São Paulo y Ciudad de México concentran el 72% de este total, lo que consolida estos mercados como los principales polos industriales de la región.
Según la consultora, la Ciudad de México lideró el precio de alquiler de almacenes industriales en América Latina, con US$11,05 por m² al mes, lo que supone un avance del 23% interanual, en un contexto de baja tasa de desocupación y elevado stock.
La capital paulista registró en el periodo un precio de alquiler por metro cuadrado de US$5,21, un 14% más que en el mismo periodo de 2024, mientras que Río de Janeiro alcanzó los US$4,09 en el semestre.
“El gran aumento de precio [en Ciudad de México] se debe, sin duda, a la baja tasa de desocupación y a la alta demanda causada por el nearshoring. La oferta no supera la demanda y esto repercute directamente en el precio solicitado", afirmó el director de investigación de mercado de Cushman & Wakefield Brasil, Dennys Andrade.
El movimiento conocido como nearshoring (reubicación de operaciones industriales cerca de los mercados consumidores) ha crecido desde la pandemia, cuando las cadenas de producción globales se vieron significativamente afectadas por la falta de insumos, especialmente los procedentes de países asiáticos como China.
El precio medio de alquiler en el mercado industrial de América Latina alcanzó los US$6,11 por metro cuadrado en el primer semestre, un 20% más que en el mismo periodo de 2024.
La tendencia se debe principalmente a la escasez de espacios de almacenamiento y a la fuerte actividad en los mercados clave de Ciudad de México y São Paulo, señaló Cushman.
Por su parte, los mercados de Santiago (US$6,97), Buenos Aires (US$7,43) y Lima (US$6,00) no registraron variaciones relevantes en el periodo, según la consultora.
Precios al alza en Brasil
En el caso de Brasil, Andrade afirmó que hay una trayectoria de revalorización de los precios solicitados, sostenida por una fuerte demanda, entregas de nuevos proyectos de alto nivel y la reducción de la vacancia. “La absorción está superando la oferta, lo que tiende a presionar los precios al alza”, afirmó.
Si el ritmo de absorción y entregas se mantiene en São Paulo y Río, el especialista dijo que se espera que los precios sigan subiendo en 2025 y 2026, principalmente en los polos logísticos tradicionales y para activos de estándar superior.
Andrade señaló que las empresas deben tratar de mitigar los costes y los riesgos de la cadena de suministro, lo que hará que México sea un destino aún más atractivo para la reubicación de la producción.
“Paradójicamente, las tensiones comerciales y la imposición de nuevos aranceles a las importaciones chinas por parte de Estados Unidos pueden acelerar aún más el nearshoring en México", afirmó.
En cuanto a los precios, añadió que la demanda de espacios industriales, impulsada por el efecto del nearshoring, seguirá superando la capacidad de la oferta.
Demanda sectorial
Según Andrade, uno de los sectores con mayor crecimiento en la demanda es el del comercio electrónico, debido a la necesidad de ubicarse cerca de los grandes centros de consumo, así como conectados a puertos y aeropuertos.
La fabricación y la producción, el comercio minorista y el sector automovilístico son los sectores que lideran la búsqueda de almacenes logísticos en la región.
Para satisfacer la creciente demanda, en el primer semestre de 2025, Ciudad de México lideró las existencias con aproximadamente 20 millones de metros cuadrados, seguida de cerca por São Paulo, con alrededor de 18 millones de metros cuadrados.
En cuanto al crecimiento anual, São Paulo destaca con un avance del 8,1%, el mayor registrado entre los principales mercados evaluados por el estudio.
Santiago mostró un crecimiento del 7,8%. Otras ciudades como Bogotá (6,2%) y Lima (3,7%) también presentaron tasas de crecimiento considerables, lo que indica la expansión del sector en diversas localidades.
El estudio de Cushman destaca que la dimensión del mercado industrial también está relacionada con la actividad portuaria vinculada.
En el consolidado de 2024, América Latina registró un crecimiento del 6,5% en las operaciones de importación y exportación, con los puertos de Santos (Brasil) y Manzanillo (México) a la cabeza.
La tasa media de desocupación en los principales mercados de almacenes logísticos de la región fue del 5,83% en el semestre, con una reducción impulsada por São Paulo, Lima y Río.
Por otro lado, ciudades como Buenos Aires, Bogotá y Santiago registraron un ligero aumento en sus niveles, según el estudio, con la capital argentina alcanzando el 5% este año, mientras que las capitales de Colombia y Chile rondaron el 2%, dejando atrás los niveles cero observados en 2022 y 2023.
Según Cushman, el cambio se debe a una mayor alineación entre la producción de nuevos espacios y la actividad de alquiler existente.
Por su parte, México mantiene las tasas de oferta en mínimos históricos, con una media del 1,6%, que se mantiene desde principios de 2023.
Ciudades como Lima y Buenos Aires han iniciado varias obras de nuevos centros, según el estudio de Cushman, lo que refuerza la rentabilidad de este tipo de activos y sustenta las previsiones positivas para los próximos meses.
Sin embargo, Lima, Bogotá y Santiago registraron los mayores índices de superficie en construcción en relación con la actividad del semestre, lo que podría sugerir un posible aumento de la desocupación si la demanda no sigue el ritmo de desarrollo.
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Por el contrario, en mercados como São Paulo, Ciudad de México y Buenos Aires, la superficie en construcción está en consonancia con la demanda actual, según el estudio, lo que sugiere que los niveles de desocupación podrían mantenerse estables.
Andrade afirmó que los retos para el sector de los almacenes logísticos en la región siguen existiendo, como una infraestructura a veces deficiente y la incertidumbre política y económica. “La sostenibilidad también es un reto, que puede resultar costoso y complejo”, afirmó.
