El principal riesgo para el mercado inmobiliario de Florida quizá sea el descenso de la inmigración, más que la desaceleración de la inmigración doméstica de la que tanto se ha hablado, e incluso la crisis reguladora de los condominios y el pequeño shock en la oferta que le ha seguido.
Analicemos los últimos acontecimientos. Desde más o menos el año 2020 hasta el 2022, los jubilados de EE.UU. y los trabajadores del sector del conocimiento, con una movilidad cada vez mayor, hicieron subir los precios inmobiliarios de Florida, una tendencia que ha coincidido con el auge de lugares como Phoenix (Arizona), Austin (Texas) y Boise (Idaho).
Durante los años que siguieron, otras ciudades superestrellas de la pandemia experimentaron un desvanecimiento de sus ganancias, no obstante, los inmigrantes y otros compradores internacionales contribuyeron a mantener en alza el número de transacciones y el valor de las viviendas en Florida.
Los inmigrantes han tomado el bastón de mando de los jubilados, los profesionales de los fondos de alto riesgo y los empresarios tecnológicos, y todavía lo conservan.
En ciudades como la de Miami, el mercado internacional comprende un espectro de compradores e inquilinos.
A un extremo, se encuentran los inmigrantes de clase trabajadora, entre ellos un numeroso grupo de venezolanos a los que el expresidente Joe Biden concedió el Estatus de Protección Temporal (TPS, por sus siglas en inglés), un estatus al que la administración Trump podrá poner fin después de que el Tribunal Supremo levantara el lunes una congelación judicial federal.
Al otro extremo se encuentran los inversionistas internacionales ultrarricos y los dueños de negocios, que han usado regularmente y durante décadas los bienes raíces en Florida para ganar exposición al dólar, algo así como una cobertura contra sus activos e ingresos en su país de origen.
De acuerdo con un informe de 2024 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Florida fue el principal destino de la inversión inmobiliaria procedente del extranjero, con una mayoría de compradores de Latinoamérica y Canadá.
Hay que destacar que los compradores internacionales con frecuencia pagan en efectivo, lo cual les hace de alguna manera inmunes a las altas tasas hipotecarias que excluyen a muchos otros.
Por eso no es de extrañar que las transacciones en efectivo en Florida hayan crecido como porcentaje del total de transacciones, con un 62% de los apartamentos y un 42% de las viviendas unifamiliares adquiridas en efectivo en el mes de marzo, según la información de Attom.
Las políticas migratorias del presidente Donald Trump podrían estar teniendo un efecto disuasorio en este mercado, como informaron este mes mis colegas Augusta Saraiva, Michael Smith y Anna J. Kaiser.
Además de ahuyentar a los inmigrantes indocumentados, el informe de Bloomberg indicó que la administración Trump también está cortando las hipotecas de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) a compradores con estatus migratorio temporal.
Por otra parte, el Wall Street Journal informó que los compradores de Canadá, el principal país de origen para los compradores internacionales de Florida, estaban comenzando a retirarse en medio de una tensa guerra comercial con EEE.UU. y las reiteradas amenazas de Trump de convertir al país en el estado número 51 (que probablemente no sean serias, pero quién sabe con él).
Como ha demostrado el estratega Aziz Sunderji en su boletín Home Economics, citando datos de la NAR (por sus siglas en inglés, Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios) y la Oficina del Censo, la mayoría de las propiedades canadienses en Florida son casas de vacaciones, incluyendo importantes conglomerados a lo largo de la Costa del Golfo de dicho estado.
Además, algunos inversionistas han comenzado a cuestionar la condición del dólar como moneda refugio. Desde que Trump asumió el cargo, el dólar se ha debilitado frente a las principales divisas latinoamericanas, a pesar de que la macroeconomía básica habría pronosticado su fortalecimiento ante los nuevos aranceles.
Es difícil imaginar que alguien se sienta más seguro manteniendo el peso mexicano o el real brasileño en el futuro cercano, pero estos acontecimientos podrían afectar la cobertura cambiaria en el mercado inmobiliario de Florida, al menos marginalmente. Si esto ocurre de forma significativa, pondrá en peligro el último bastión de Florida que sustenta la demanda de vivienda.
Claramente, la retirada de los jubilados y los compradores de segundas viviendas es parte de la historia, pero sospecho que ya se ha descontado. El estado vio caer la migración interna neta a 64.017 en 2024, frente a los 185.067 del año anterior y los 314.467 de 2022, según las estimaciones de población de la Oficina del Censo.
La oleada de transplantados de la era de la pandemia probablemente se basó en la demanda de 2023 y 2024, aunque las transacciones probablemente esténen su nivel más bajo por un tiempo. Con la previsión de que alrededor de 4,1 millones más de baby boomers cumplan 65 años cada año hasta 2027, es inevitable que las cifras vuelvan a repuntar con el tiempo.
Se trata principalmente de la rapidez con la que las caídas de precios compensen las tasas hipotecarias más altas entre los jubilados, o de la rapidez con la que los costos de los préstamos disminuyan.
Los recientes acontecimientos en el mercado de condominios también influyen.
En leyes aprobadas en 2022 y 2023, la legislatura de Florida impuso estrictos requisitos de inspección y mantenimiento de edificios, como parte de un movimiento para mejorar la seguridad tras el trágico derrumbe de un edificio en Surfside en 2021, que causó la muerte de 98 personas.
Si bien importantes y necesarias, las leyes dieron lugar a una oleada de evaluaciones especiales por parte de las asociaciones de condominios (en esencia, facturas sorpresa que se sumaban a las cuotas normales de la asociación) a medida que los edificios se apresuraban a cumplir con la ley.
Con la entrada en vigor de los nuevos requisitos, se produjo una oleada de nuevas propiedades en venta en 2024 e inicios de 2025, una pequeña crisis de oferta que agravó la situación, especialmente en las comunidades de jubilados del oeste.
Pero a pesar de todo lo que se dice sobre la gente que se apresura a salir, las nuevas propiedades en venta en Florida en los primeros cuatro meses del año están apenas por encima de lo “normal”, que defino como el promedio de 2017-2019 (antes de que el mercado inmobiliario se descontrolara durante la pandemia).
Las propiedades en venta en el mercado de condominios están aproximadamente un 6% por encima de ese nivel y las de viviendas unifamiliares un 5% por encima de lo normal, según datos de Redfin. En el mismo período, las ventas de condominios están alrededor de un 31% por debajo de lo normal y las de viviendas unifamiliares han bajado aproximadamente un 10%, según muestran los datos.
Los listados y los inventarios interactúan de forma compleja, pero sin duda se percibe más como un problema de demanda que de exceso de oferta. Si los inventarios están aumentando, se debe principalmente a que el producto lleva más tiempo en el mercado.
Las nuevas leyes aprobadas hace unas semanas en la legislatura de Florida otorgan a las asociaciones de condominios un año adicional para cumplir con los requisitos de los estudios de integridad estructural y mayor flexibilidad financiera en cuanto a las reservas, lo que podría evitar una gran ola de ventas de liquidación por ahora.
A falta de una caída en las tasas hipotecarias que impulse la demanda, la inmigración es probablemente la historia más importante a tener en cuenta, un área en la que la fortaleza puede estar transformándose rápidamente en debilidad para uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y volátiles de Estados Unidos.
Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial de Bloomberg LP y sus propietarios.
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