Bloomberg Línea — El sector inmobiliario colombiano vive un momento de contrastes. Según el más reciente informe de Estabilidad Financiera del Banco de la República, aunque la economía mostró signos de recuperación en 2024, el PIB de la construcción volvió a desacelerarse en 2025, con una contracción anual del 0,5%.
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“El sector muestra señales de recuperación en la demanda, pero la oferta sigue limitada”, dice el reporte, que advierte que la estabilidad futura dependerá de la política pública y la confianza empresarial.
A pesar de la menor actividad constructora, la demanda por vivienda se mantiene firme. “Las unidades vendidas de vivienda nueva continuaron creciendo en un contexto de menores tasas de interés y mayor confianza de los consumidores”, señala el banco central colombiano.
En julio de 2025, las ventas del segmento No VIS aumentaron 34,3% frente al año anterior, mientras que las del segmento VIS crecieron 21,6%, gracias a una mayor flexibilidad de los constructores ante la suspensión de subsidios del programa Mi Casa Ya.
El documento resalta que la confianza del consumidor alcanzó su mejor nivel desde 2018, mientras el indicador de intención de compra de vivienda muestra una recuperación significativa.
No obstante, las ventas totales aún no alcanzan los niveles previos a la pandemia. “Si bien se observan crecimientos significativos en las ventas, aún no se logra llegar a los niveles históricos previos a 2020”, detalla el informe.
El repunte de la demanda contrasta con la debilidad de la oferta. En lo corrido del año, las iniciaciones y lanzamientos de vivienda cayeron a su nivel más bajo en 14 años, afectados por la incertidumbre política y las condiciones crediticias restrictivas.
“La baja confianza empresarial por parte de los desarrolladores y la incertidumbre sobre la política pública del sector están limitando la expansión de la oferta”, afirma el informe.
Mientras tanto, los inventarios de vivienda nueva se reducen por el aumento de la demanda, y en el mercado de usados los tiempos de venta han disminuido de forma generalizada.
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Según el banco, “la disminución del tiempo de venta de la vivienda usada podría estar relacionada con las mejores tasas de interés y la mayor confianza en el mercado inmobiliario”. Este ajuste podría presionar los precios al alza si la tendencia continúa.
Por ahora, el aumento de precios es leve y desigual. El índice de precios de vivienda nueva del Departamento Nacional de Estadística, DANE, registra un crecimiento real del 4,8%, mientras que el índice del Banco de la República muestra variaciones negativas de hasta -0,5% en ciudades como Bogotá.
En contraste, Cali y Medellín presentan aumentos reales de 7,1% y 5,7%, respectivamente, impulsados por una menor oferta y un crecimiento sostenido de las ventas.
En cuanto a los costos de construcción, el índice ICOCED muestra una reducción, lo que indica que los precios de materiales y mano de obra ya no son el principal obstáculo.
El banco enfatiza que “el crecimiento de los precios no está actuando como un factor limitante para la expansión de la oferta”, aunque la falta de nuevos proyectos podría generar presiones más adelante.
El segmento no residencial también empieza a mostrar signos de mejora. En las tres principales ciudades, las ventas de bodegas y locales comerciales crecieron durante los últimos doce meses, aunque siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia.
En Medellín, se registra una recuperación destacada en los locales comerciales, mientras que en Cali el impulso proviene de las bodegas.
Pese al panorama desigual, el riesgo de crédito en el sistema financiero se mantiene bajo control. A junio de 2025, la cartera de vivienda alcanzó COP$118,5 billones —el 16,6% del total de la cartera bancaria—, con una morosidad que muestra “leves mejoras” tras el deterioro de los últimos años.
El indicador de calidad por mora (ICM) de los constructores residenciales se ubicó en 6,9%, ligeramente inferior al 7,1% de 2024. “Los deudores cuyos créditos están atados a la UVR siguen teniendo mayor morosidad y son los más vulnerables ante una desaceleración de la inflación”, advierte el informe.
La exposición del sistema financiero al sector constructor también se mantiene en niveles moderados. En promedio, representa apenas 0,95% de los activos de las entidades financieras. “No se evidencian materializaciones de riesgo elevadas de forma simultánea en ninguno de los segmentos”, dice el Banco de la República.
El informe cierra con una advertencia: la recuperación del mercado inmobiliario dependerá de que la confianza empresarial repunte tras las elecciones de 2026 y de que el Gobierno defina una política clara de subsidios y financiamiento.
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“La reactivación de la oferta de vivienda podría darse una vez los constructores retomen sus decisiones de inversión al percibir un entorno con menor incertidumbre”, concluye el banco central.
