Bloomberg Línea — Miami lidera el UBS Global Real Estate Bubble Index 2025 como la ciudad con mayor riesgo de burbuja inmobiliaria entre 25 mercados residenciales globales analizados.
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La combinación de precios récord, baja asequibilidad y una creciente desconexión frente a las rentas e ingresos ha elevado su puntaje a 1,73, muy por encima del umbral que define riesgo alto (1,5). Le siguen Tokio (1,59) y Zúrich (1,55), mientras que São Paulo se posiciona como la ciudad más estable, con un puntaje de -0,10.
El estudio refleja cómo las condiciones financieras globales, la presión demográfica y el endurecimiento de políticas de vivienda están afectando de manera desigual a los principales centros urbanos.
“Miami muestra el mayor riesgo de burbuja entre las ciudades analizadas”, dice el informe, que evalúa cinco dimensiones clave: precios en relación con ingresos y rentas, crédito hipotecario, actividad constructiva y desalineación frente al mercado nacional.
El índice se construye a partir de un promedio ponderado de cinco subíndices estandarizados: las ratios precio-ingreso y precio-alquiler, el cambio en la razón entre hipotecas y PIB, el cambio en la razón entre construcción y PIB, y la diferencia entre los precios de la ciudad y los del país.
Las categorías de riesgo se definen por puntajes: bajo (menos de 0,5), moderado (0,5 a 1,0), elevado (1,0 a 1.5) y alto (más de 1,5).
La valoración de UBS destaca que las ciudades con mayor riesgo han visto aumentar los precios reales de la vivienda un 25% en promedio en los últimos cinco años, mientras que los ingresos apenas subieron un 5%. En contraste, en los mercados de bajo riesgo, como São Paulo o Milán, los precios bajaron en términos reales.
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Miami: precios desconectados
En los últimos 15 años, Miami ha registrado el mayor crecimiento de precios ajustado por inflación entre todas las ciudades analizadas. Sólo en los últimos cinco años, el alza acumulada ha sido de aproximadamente 50%. No obstante, en los últimos cuatro trimestres los precios comenzaron a estabilizarse, reflejando un agotamiento del ciclo alcista.
Los precios actuales se ubican por encima de los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2006. El informe advierte que la ratio entre precio de compra y renta supera ya los máximos históricos y que la asequibilidad ha caído a niveles críticos.
Un trabajador calificado necesita más de 5 años de ingresos completos para adquirir un apartamento de 60 metros cuadrados cerca del centro, una cifra considerable para Estados Unidos.
Factores como la presión regulatoria sobre los condominios antiguos, los altos costos de seguros asociados al riesgo climático y el retorno de la oferta a niveles pre-pandemia han incrementado el incentivo para vender.
A pesar de ello, UBS no anticipa una corrección brusca. La demanda sigue sostenida por migración interna desde el noreste y el oeste del país, así como por inversores extranjeros. “La demanda internacional, especialmente desde América Latina, se mantiene robusta, sobre todo en el segmento de condominios de lujo frente al mar”, detalla el estudio.
São Paulo: baja exposición especulativa
Con un puntaje de -0.10, São Paulo exhibe el menor riesgo de burbuja entre las 25 ciudades evaluadas. Los precios reales de la vivienda han permanecido estables, mientras que los alquileres subieron un 5% solo en el último año, impulsados por una demanda persistente y una oferta limitada en zonas bien ubicadas.
La ciudad destaca también por presentar uno de los menores multiplicadores de precio respecto a renta: hacen falta solo 15 años de ingresos por alquiler para recuperar el valor de compra de un departamento, muy por debajo del promedio global. No obstante, la elevada tasa de interés hipotecaria en Brasil sigue actuando como freno al endeudamiento y a una posible aceleración de precios.
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El informe subraya que, aunque las ventas se mantienen activas, no se esperan aumentos significativos en los valores inmobiliarios. “Mientras las tasas de interés se mantengan elevadas, es poco probable que se registren fuertes alzas en los precios”, sostiene UBS.
Europa y Asia: de la euforia a la normalización
En Tokio, los precios reales de la vivienda han subido un 35% en cinco años, muy por encima del avance de rentas e ingresos, que fue de apenas un dígito. Con un puntaje de 1,59, la ciudad japonesa se mantiene en zona de alto riesgo. La demanda, incentivada por una política monetaria laxa y el ingreso de capital extranjero, ha impulsado los precios en barrios céntricos, pero la presión demográfica a la baja y el envejecimiento poblacional podrían limitar nuevas subidas.
Zúrich, con un puntaje de 1,55, también se encuentra en zona de alto riesgo. Los precios han aumentado un 60% en la última década, mientras que los ingresos lo han hecho a un ritmo cinco veces menor. La ciudad presenta la ratio precio-renta más alto del estudio: se requieren más de 43 años de alquiler para recuperar la inversión en propiedad.
Por otro lado, ciudades como Madrid y Dubái muestran señales de reactivación, con alzas reales de precios del 14% y 11% respectivamente en los últimos 12 meses. París, Londres y Hong Kong han visto caer sus precios desde máximos, aunque sin mejoras significativas en asequibilidad.
La lista de ciudades con mayor riesgo inmobiliario
- Miami (1,73)
- Tokio (1,59)
- Zúrich (1,55)
- Los Ángeles (1,11)
- Dubái (1,09)
- Ámsterdam (1,06)
- Ginebra (1,05)
- Toronto (0,80)
- Sídney (0,80)
- Madrid (0,77)
- Fráncfort (0,76)
- Vancouver (0,76)
- Múnich (0,64)
- Singapur (0,55)
- Hong Kong (0,34)
- Londres (0,28)
- San Francisco (0,26)
- Nueva York (0,25)
- París (0,01)
- Milán (-0,10)
- São Paulo (-0,10)
